부산부동산변호사에게 연제구의 한 직장인이 구청에서 받은 공문을 보여 주었습니다. 몇 달 전 오래된 아파트를 샀는데, 거실과 맞닿은 베란다가 확장되어 있어 집이 넓어 보였고 매매 가격에도 그 점이 고스란히 반영되었습니다. 그런데 이웃의 민원으로 구청이 점검을 나와, 이 집의 베란다 확장이 허가 없이 이뤄졌고 대피 공간과 방화 설비 기준도 지키지 않았다며 원상복구 명령과 함께 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하겠다고 통보했습니다. 매도인은 자기도 전 주인에게 그대로 샀을 뿐이라며 책임이 없다고만 합니다.
오래된 아파트에는 과거에 허가 없이 확장한 베란다가 남아 있는 경우가 있습니다. 매수인은 넓게 확장된 상태를 보고 그 값을 치르고 집을 샀는데, 나중에 불법이라는 사실이 드러나면 원상복구 비용과 이행강제금을 떠안게 됩니다. 이럴 때 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있는지 정리합니다.
원상복구 명령은 현재 소유자에게 온다
건축법 위반에 대한 시정명령과 이행강제금은 위반 행위를 한 사람이 아니라 현재 그 건물을 소유한 사람에게 부과되는 것이 원칙입니다. 그래서 내가 확장 공사를 하지 않았더라도, 지금 소유자라면 구청의 명령을 따라야 합니다. 명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있어 그대로 두기 어렵습니다.
다만 구청의 명령에 이의가 있다면 행정심판이나 소송으로 다툴 수 있습니다. 확장이 실제로 허가 대상이었는지, 이후 법 개정으로 적법하게 할 수 있는 확장이었는지도 확인해 볼 필요가 있습니다. 부산부동산변호사는 먼저 구청 공문의 근거 조항과 위반 내용을 꼼꼼히 확인합니다.
적법하게 바꿀 길은 없을까
| 확인할 점 | 의미 |
| 지금 기준으로 확장이 허용되는 구조인지 | 사후 신고나 허가로 적법화 가능성 |
| 대피 공간이나 방화 설비만 갖추면 되는지 | 일부 보완으로 해결 가능성 |
| 구조 안전에 문제가 있는지 | 전면 원상복구가 필요한지 |
| 공동주택 관리 규약의 동의 요건 | 입주자 동의가 필요한지 |
현재 법령은 일정한 요건을 갖추면 발코니 확장을 허용하고 있어, 대피 공간이나 방화 설비 같은 기준만 보완하면 적법하게 바꿀 수 있는 경우도 있습니다. 전면 원상복구보다 보완 공사가 훨씬 비용이 적게 들고 공사 기간도 짧을 수 있으니, 건축사와 상의해 가능한 방법과 예상 비용을 먼저 찾아보세요.
매도인에게 책임을 물을 수 있나
매수인이 확장이 불법이라는 사실을 모르고 샀다면, 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 불법 확장은 건물의 법률적 하자로 보아, 원상복구나 보완 공사 비용, 이행강제금 같은 손해를 청구할 여지가 있습니다. 매도인이 불법 확장을 알면서 알리지 않았다면 책임이 더 무거워집니다. 매도인이 전 주인에게서 그대로 샀다는 사정은 매도인 자신의 책임을 면하게 하지 않습니다.
다만 부산부동산변호사 사건에서 자주 보듯 매수인도 일정한 주의를 기울여야 합니다. 계약 전에 건축물대장의 평면도와 실제 구조를 비교해 보는 것만으로도 상당 부분 확인할 수 있습니다. 건축물대장과 실제 구조가 다르다는 사실을 쉽게 알 수 있었다면 매수인 쪽 과실도 고려될 수 있습니다. 부산부동산변호사는 계약 당시 건축물대장과 중개대상물 확인서에 무엇이 적혀 있었는지부터 확인합니다. 관련 내용은 부동산변호사 강서구 새 아파트 사전점검에서 하자가 쏟아져 입주를 미루고 싶다면에서 함께 보실 수 있습니다.
중개사의 책임
중개사는 건축물대장을 확인하고 위반 건축물 여부를 설명할 의무가 있습니다. 건축물대장에 위반 건축물 표시가 있었는데 이를 설명하지 않았다면 중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다. 반대로 건축물대장에 아무 표시가 없었고 실제 구조만 다른 경우라면, 중개사가 현장을 확인하며 확장 사실을 알아챌 수 있었는지가 쟁점이 됩니다. 중개사가 가입한 공제 제도를 통해 배상받을 수 있는지도 함께 살펴보세요.
지금 해야 할 일
1. 구청 공문의 위반 내용과 이행 기한 확인
2. 건축사와 상의해 보완이나 원상복구 방법과 비용 확인
3. 매매계약서, 건축물대장, 중개대상물 확인서 다시 보기
4. 매도인과 중개사에게 서면으로 사실을 알리고 책임 요구
5. 공사 준비로 이행 기한 연장이 필요하면 구청에 요청
부동산변호사 상담에서 가장 먼저 짚는 것이 기한입니다. 이행 기한을 넘기면 이행강제금이 부과되므로, 공사 계획을 세우는 데 시간이 필요하다면 구청에 기한 연장을 요청하는 것이 좋습니다. 매도인에게 비용을 청구하더라도 그 결과를 기다리느라 구청 명령을 방치하면 손해가 커집니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 산 건물에 불법 용도변경 이력이 있어 이행강제금이 나왔다면에서 함께 보실 수 있습니다.
이행강제금이 이미 부과되었다면
이행강제금이 이미 부과되었다면 그 처분에 대해서도 이의를 제기할 수 있는 기간이 있습니다. 시정명령을 이행하면 새로운 이행강제금은 부과되지 않지만, 이미 부과된 금액은 따로 다퉈야 합니다. 이미 낸 이행강제금은 매도인에게 손해배상으로 청구할 수 있는지 검토해 볼 수 있습니다. 부동산변호사는 부과 처분의 근거와 금액 산정 방식을 확인해 다툴 여지가 있는지 판단합니다. 부동산변호사 상담에서는 이의 기한을 넘기지 않도록 날짜부터 표시해 둡니다.
다시 팔 때를 생각하자
불법 확장 문제를 해결하지 않은 채 집을 다시 팔면, 다음 매수인에게 같은 문제가 넘어가고 내가 매도인으로서 책임을 질 수 있습니다. 그래서 보완 공사로 적법화하거나 원상복구를 마친 뒤 파는 것이 안전합니다. 적법화를 마쳤다면 그 서류를 잘 보관해 두었다가 다음 매수인에게 보여 주세요. 부동산변호사는 매도 시 특약 문구까지 함께 검토해 드립니다.
연제구 직장인의 사례
산 아파트의 베란다 확장이 불법이라는 통보를 받은 연제구의 직장인은 부산부동산변호사와 상의해 건축사에게 현장 점검을 맡겼습니다. 점검 결과 확장 자체는 현재 기준으로 허용되는 구조였고, 대피 공간과 방화 설비만 보완하면 적법하게 신고할 수 있었습니다. 직장인은 구청에 이행 기한 연장을 요청하고 보완 공사를 마쳐 적법하게 신고를 마쳤습니다. 계약 당시 건축물대장에 위반 표시가 있었는데 중개사가 설명하지 않았다는 사실도 확인되어, 매도인과 중개사에게 보완 공사 비용을 청구했고 양쪽이 비용을 나눠 부담하는 조건으로 합의했습니다. 실제 상담을 바탕으로 세부 사정을 바꿔 쓴 이야기입니다. 관련 내용은 부동산변호사 사상구 산 집의 지하층이 불법 증축이라 원상복구 명령을 받았다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 제가 확장하지 않았는데도 원상복구를 해야 하나요?
A. 시정명령은 현재 소유자에게 부과되는 것이 원칙입니다.
Q. 꼭 원래대로 되돌려야 하나요?
A. 현재 기준으로 허용되는 구조라면 보완 공사로 적법화할 수 있는 경우도 있습니다.
Q. 매도인에게 비용을 받을 수 있나요?
A. 모르고 샀다면 하자담보책임으로 보완이나 복구 비용을 청구할 수 있습니다.
Q. 중개사에게도 책임이 있나요?
A. 건축물대장의 위반 표시를 설명하지 않았다면 책임을 물을 수 있습니다.
Q. 부산부동산변호사와 무엇부터 확인하나요?
A. 구청 공문, 건축물대장, 매매계약서, 중개대상물 확인서를 먼저 확인합니다.
다시 짚어 보면
산 아파트의 불법 확장으로 원상복구 명령을 받았다면 먼저 적법하게 바꿀 길이 있는지 확인하고, 이행 기한을 놓치지 마세요. 모르고 샀다면 매도인과 중개사에게 비용을 청구할 수 있습니다. 구청 공문을 받고 당황했다면 부산부동산변호사와 함께 건축물대장부터 다시 떼어 보시기 바랍니다.