아파트 매매 계약을 맺고 계약금을 보냈습니다. 그런데 몇 주 뒤 매도인에게서 연락이 옵니다. 그 사이 집값이 올라 다른 사람이 더 높은 값을 부른 모양인지, "계약금 두 배를 돌려드릴 테니 계약을 없던 일로 하자"고 합니다. 이 집에 살 생각으로 이사 계획까지 세웠는데, 매도인 마음대로 계약을 깰 수 있는 걸까요?
연제구에서 부산부동산전문변호사 상담을 받은 매수인의 질문입니다. 집값이 오르는 시기에는 부산부동산전문변호사 사무실에 이런 문의가 눈에 띄게 늘어납니다. 계약금을 두 배로 돌려주고 계약을 해제하는 것은 법이 인정하는 방법이지만, 언제나 가능한 것은 아닙니다. 매수인이 지킬 수 있는 길이 있는지 정리합니다.
계약금 배액 상환이란
부동산 매매 계약에서 계약금을 주고받으면, 특별한 약정이 없는 한 계약 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 민법이 정한 해약금의 효력입니다. 그래서 매도인의 요구 자체가 법에 없는 억지는 아닙니다.
핵심은 "이행에 착수하기 전까지"라는 조건입니다. 어느 한쪽이라도 계약 내용을 실행하기 시작했다면 그때부터는 배액 상환으로 계약을 해제할 수 없습니다. 부산부동산전문변호사 상담에서 가장 먼저 확인하는 것이 이 시점입니다.
이행에 착수했다고 보는 경우
| 상황 | 이행 착수로 볼 여지 |
| 매수인이 중도금을 지급함 | 대표적인 이행 착수 |
| 중도금 일부를 지급함 | 이행 착수로 볼 여지가 큼 |
| 매도인이 소유권 이전 서류를 준비해 넘김 | 이행 착수 |
| 단순히 대출 상담을 받음 | 이행 착수로 보기 어려움 |
| 이사 업체를 예약함 | 이행 착수로 보기 어려움 |
중도금을 이미 보냈다면 매도인은 더 이상 배액 상환으로 계약을 깰 수 없습니다. 반대로 계약금만 주고받은 상태라면 매도인의 해제가 받아들여질 가능성이 큽니다.
중도금을 미리 보내면 어떻게 되나
매도인의 해제 의사를 알게 된 매수인이 서둘러 중도금을 보내 이행에 착수했다고 주장하는 경우가 있습니다. 계약서에 중도금 지급일이 정해져 있더라도 그 전에 미리 보내는 것이 이행 착수로 인정되는 경우도 있습니다. 다만 계약서에 기한 전에는 이행하지 않기로 하는 특약이 있거나, 매도인이 이미 적법하게 해제 의사를 밝히고 배액을 제공한 뒤라면 결과가 달라질 수 있습니다. 시점이 매우 중요하니 연락을 받자마자 부산부동산전문변호사와 상의해 판단해야 합니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 잔금을 치르기 전에 매도인이 세상을 떠났다면 집은 어떻게 받을까에서 함께 보실 수 있습니다.
매도인이 말로만 해제하겠다고 한다면
배액 상환으로 해제하려면 매도인이 말로만 통보하는 것으로는 부족하고, 실제로 계약금의 두 배를 매수인에게 제공해야 합니다. 매수인이 받기를 거부하면 공탁하는 방법을 씁니다. 매도인이 돈을 제공하지 않은 채 해제하겠다는 말만 한 상태라면 아직 계약은 살아 있습니다. 부산부동산전문변호사 입장에서는 이 틈이 매수인이 계약을 지킬 수 있는 가장 중요한 순간입니다. 그 사이 매수인이 중도금을 보내 이행에 착수하면 매도인은 더 이상 배액 상환으로 해제할 수 없게 됩니다.
매도인이 다른 사람에게 팔려 한다면
매도인이 더 높은 값을 부른 사람에게 집을 팔아 버리면, 매수인은 소유권을 넘겨받기 어려워집니다. 계약이 아직 유효하고 이행 착수가 있었다고 볼 수 있다면, 처분금지 가처분을 신청해 다른 사람에게 넘기는 것을 막아야 합니다. 그다음 소유권 이전 등기를 청구하는 소송을 진행합니다. 가처분은 시간이 생명이라 매도인의 태도가 바뀐 즉시 검토해야 합니다. 부산부동산전문변호사 사건에서도 하루 이틀 차이로 매도인이 다른 사람에게 소유권을 넘겨 버린 경우가 있어, 가처분 신청서는 상담 당일 준비를 시작하는 경우가 많습니다. 등기부등본을 수시로 떼어 보며 다른 사람 앞으로 가등기나 근저당이 설정되지 않았는지도 확인하세요. 관련 내용은 부동산전문변호사 이웃이 내 땅을 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
계약서에서 확인할 조항
1. 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일
2. 해약금 조항이나 위약금 조항
3. 중도금 기한 전 이행 금지 같은 특약
4. 계약 해제 시 손해배상에 관한 약정
특히 위약금 약정이 따로 있다면, 매도인이 계약을 어겼을 때 받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 계약서 문구를 하나씩 확인해 매수인에게 유리한 조항을 찾습니다.
계약을 지키지 못한다면
배액 상환 해제가 적법하게 이뤄졌다면 매수인은 계약금의 두 배를 받고 계약이 끝납니다. 이 경우 중개수수료나 대출 상담 비용 같은 손해를 따로 더 받기는 어려운 것이 일반적입니다. 반대로 매도인이 이행 착수 뒤에 일방적으로 계약을 깨려 한다면 그것은 계약 위반이어서, 매수인은 소유권 이전을 청구하거나 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
가계약금만 보낸 상태라면
정식 계약서를 쓰기 전에 집을 잡아 두려고 가계약금만 보낸 상태에서 매도인이 마음을 바꾸는 경우도 많습니다. 이때는 매매 대금, 잔금 날짜 같은 핵심 조건이 가계약 당시 합의되어 있었는지에 따라 판단이 달라집니다. 주요 조건이 모두 정해진 상태였다면 계약이 성립했다고 볼 여지가 있고, 그렇지 않다면 가계약금을 돌려받는 것으로 끝나는 경우가 많습니다. 부산부동산전문변호사는 가계약 당시 중개사와 주고받은 문자를 보며 무엇이 합의되었는지부터 확인합니다.
중개사에게 확인할 것
계약을 중개한 공인중개사는 계약 경위를 가장 잘 아는 사람입니다. 매도인이 왜 마음을 바꿨는지, 다른 매수인이 있는지, 매도인이 배액을 제공할 의사가 있는지 중개사를 통해 확인할 수 있습니다. 다만 중개사가 매도인 편에 서서 해제를 권하는 경우도 있으니, 중개사의 말만 믿고 서명하거나 돈을 받는 일은 피하세요. 부산부동산전문변호사와 상의하기 전에 해제 합의서에 서명하면 되돌리기 어렵습니다.
연제구 매수인의 가상 사례
연제구의 한 매수인은 아파트 계약금을 보낸 지 3주 만에 매도인에게서 배액을 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자는 문자를 받았습니다. 그날 바로 부산부동산전문변호사와 상담했고, 계약서에 중도금 기한 전 이행 금지 특약이 없다는 점과 매도인이 아직 배액을 실제로 제공하지 않았다는 점을 확인했습니다. 매수인은 즉시 중도금을 매도인 계좌로 보내고 그 사실을 내용증명으로 알렸으며, 처분금지 가처분도 함께 신청했습니다. 매도인은 결국 원래 계약대로 잔금 일정에 맞춰 소유권을 넘겼습니다. 이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 돌려주고 매매 계약을 깨고 싶다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매도인이 계약금 두 배를 주면 계약이 끝나나요?
A. 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이라면 해제될 수 있습니다.
Q. 중도금을 이미 보냈어요.
A. 이행에 착수한 것이어서 매도인은 배액 상환으로 해제할 수 없습니다.
Q. 중도금을 지금이라도 보내면 되나요?
A. 시점과 계약서 특약에 따라 달라져 바로 상의해 판단해야 합니다.
Q. 매도인이 다른 사람에게 팔 것 같아요.
A. 처분금지 가처분으로 먼저 막는 것을 검토하세요.
정리
계약금 배액 상환은 법이 인정하는 해제 방법이지만, 이행 착수 전까지만 가능합니다. 매도인의 연락을 받았다면 계약서와 지금까지의 진행 상황을 바로 확인하고, 시점을 놓치지 마세요. 계약 조건에 따라 결과가 달라지니 이런 연락을 받았다면 바로 부산부동산전문변호사와 상의하시기 바랍니다. 부산부동산변호사와 함께 하루라도 빨리 움직이는 것이 집을 지키는 길입니다.