건물을 산 뒤 구청에서 위반건축물이라며 시정 명령과 이행강제금 예고 통지를 받았다면, 위반이 언제 누구에 의해 생겼는지와 매매 계약 때 그 사실을 알 수 있었는지가 대응을 가르는 핵심입니다. 이행강제금은 현재 소유자에게 부과되는 것이 원칙이어서, 전 주인이 만든 위반이라도 새 소유자가 시정하거나 부담해야 할 수 있습니다. 다만 매도인이 위반 사실을 숨겼다면 매도인에게 손해를 청구할 여지가 생깁니다. 그래서 부산부동산전문변호사와 건축물대장, 매매 계약서, 중개 대상물 확인서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
■ 이 글의 요점
1. 부과 대상: 이행강제금은 현재 소유자에게 부과되는 것이 원칙입니다.
2. 위반 경위: 위반이 언제 누구에 의해 생겼는지 확인합니다.
3. 매도인 책임: 매도인이 숨겼다면 손해배상을 검토할 수 있습니다.
4. 준비 순서: 부산부동산전문변호사와 건축물대장과 계약서를 대조합니다.
5. 주의사항: 시정 기한을 넘기면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다.
이행강제금은 왜 나에게 나오나요
이행강제금은 위반 상태를 고치도록 압박하는 제도여서 현재 소유자에게 부과됩니다. 부산부동산전문변호사는 위반을 내가 만들지 않았어도 소유자로서 시정 의무를 질 수 있다는 점을 먼저 설명합니다. 그래서 구청 대응과 매도인에 대한 청구를 나누어 생각해야 합니다. 관련 내용은 연제구 부산건축법위반변호사 이행강제금 대응하려면에서 함께 보실 수 있습니다.
현재 소유자 부과
건물을 사면 위반 상태도 함께 넘겨받는 셈이 됩니다.
시정 기한
시정 기한 안에 고치면 이행강제금 부과를 피하거나 줄일 수 있습니다.
구청에는 어떻게 대응하나요
시정 명령을 받았다면 시정 계획을 세워 구청과 협의하는 것이 먼저입니다. 부산부동산전문변호사와 함께 원상 복구와 양성화 가운데 가능한 방법을 검토합니다. 의견 제출 기회가 있다면 위반 경위와 시정 계획을 서면으로 내는 것이 좋습니다. 관련 내용은 연제구 부산부동산전문변호사 경매 넘어가도 보증금 지키는 요건에서 함께 보실 수 있습니다.
원상 복구
불법으로 바꾼 용도나 증축 부분을 원래대로 돌리는 방법입니다.
적법한 용도변경
요건을 갖출 수 있다면 정식 절차로 용도를 바꾸는 방법을 검토합니다.
| 확인 자료 | 확인 내용 | 활용 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시 여부 | 매수 당시 인지 가능성 |
| 매매 계약서 | 특약과 고지 내용 | 매도인 책임 근거 |
| 중개 대상물 확인서 | 위반 사항 기재 여부 | 중개사 책임 검토 |
| 시정 명령서 | 위반 내용과 기한 | 구청 대응 계획 |
정리한 표와 같이 매수 당시 자료와 구청 자료를 함께 봐야 합니다.
매도인에게 책임을 물을 수 있나요
매도인이 위반 사실을 알면서 알리지 않았다면 그 손해를 청구할 수 있는지 검토합니다. 부산부동산전문변호사는 계약서에 위반 사항에 관한 특약이 있었는지를 먼저 확인합니다.
민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다.
숨긴 경우
위반 사실을 알면서 숨겼다면 시정 비용과 이행강제금을 손해로 다툴 여지가 있습니다.
알 수 있었던 경우
건축물대장에 이미 위반 표시가 있었다면 매수인도 알 수 있었다는 반론이 나올 수 있습니다.
중개사의 책임은 없나요
공인중개사는 거래 대상 건물의 상태를 확인해 설명할 의무가 있습니다. 부산부동산전문변호사와 함께 중개 대상물 확인서에 위반 사항이 어떻게 적혀 있었는지 봅니다. 확인과 설명이 부족했다면 중개사의 책임도 함께 검토할 수 있습니다.
확인서 기재
위반 사항이 적혀 있지 않았다면 설명 의무 위반을 검토합니다.
공제 제도
중개사의 배상 책임은 공제 제도로 보장되는 경우가 있습니다.
조심해야 할 행동은 무엇인가요
시정 명령을 받으면 당황해 기한을 놓치기 쉽습니다. 부산부동산전문변호사와 상담하다 보면 아래와 같은 장면을 자주 봅니다.
시정 기한을 넘기는 경우
기한을 넘기면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다.
매도인 청구를 미루는 경우
시간이 지나면 매도인과 연락이 끊기거나 재산이 사라질 수 있습니다.
이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다. 부산 연제구에서 상가 건물을 산 50대 자영업자 변 씨는 몇 달 뒤 구청으로부터 옥상 증축 부분과 용도변경이 위반이라며 시정 명령과 이행강제금 예고 통지를 받았습니다. 매매 때 매도인은 아무 문제가 없다고 했고, 중개 대상물 확인서에도 위반 사항이 적혀 있지 않았습니다. 변 씨는 부산부동산전문변호사의 조력을 구한 뒤 건축물대장의 위반 표시 시점과 계약서 특약을 확인하고, 구청에 시정 계획을 제출하면서 매도인과 중개사에 대한 청구를 준비했습니다. 이 이야기에서는 매수 당시 위반 사실을 알 수 있었는지가 가장 중요하게 다뤄졌습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 돌려주고 매매 계약을 깨고 싶다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 받는 질문
Q. 전 주인이 만든 위반인데 내가 내야 하나요?
A. 이행강제금은 현재 소유자에게 부과되는 것이 원칙이어서 일단 대응해야 합니다.
Q. 매도인에게 이행강제금을 돌려받을 수 있나요?
A. 매도인이 숨긴 사정이 있다면 손해로 다툴 수 있는지 검토할 수 있습니다.
Q. 시정하면 이행강제금이 없어지나요?
A. 기한 안에 시정하면 부과를 피하거나 줄일 수 있어, 부산부동산전문변호사와 시정 계획을 세우는 것이 좋습니다.
Q. 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
A. 확인과 설명이 부족했다면 검토할 수 있어, 부산부동산전문변호사와 확인서 내용을 함께 보면 좋습니다.
산 건물에 불법 용도변경 이력이 있어 이행강제금이 나왔다면 구청에는 시정 계획으로 대응하고, 매도인과 중개사에게는 숨긴 사실이나 설명 부족을 근거로 손해를 청구할 수 있는지 검토해야 합니다. 건축물대장의 표시 시점, 계약서 특약, 중개 대상물 확인서 내용에 따라 결과는 사안마다 달라질 수 있습니다. 시정 명령을 받으셨다면 부산부동산전문변호사와 매수 당시 자료부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.