부산부동산변호사에게 강서구 신축 아파트 수분양자 한 분이 사진 수십 장을 보내왔습니다. 입주를 한 달 앞두고 사전점검에 갔더니 거실 바닥 마루가 들떠 있고, 욕실 벽 타일에 금이 가 있으며, 안방 창틀에서는 물이 샌 흔적이 보였다고 합니다. 점검표에 적은 하자만 서른 곳이 넘습니다. 이 상태로는 도저히 입주할 수 없을 것 같은데, 잔금 날은 다가오고 시행사는 정해진 날 잔금을 내지 않으면 연체 이자를 물리겠다고 합니다.
새 아파트 사전점검에서 하자가 무더기로 나오는 일은 해마다 반복됩니다. 이때 수분양자가 가장 고민하는 것은 하자가 이렇게 많은데 잔금을 내고 입주해야 하느냐입니다. 잔금과 하자 보수의 관계, 입주를 미룰 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 정리합니다.
하자가 있으면 잔금을 안 내도 될까
분양계약에서 수분양자의 잔금 지급과 시행사의 소유권 이전, 입주 가능한 상태로 집을 넘겨주는 의무는 서로 맞물려 있습니다. 그래서 집이 사람이 살 수 없을 정도의 상태라면 잔금 지급을 미루는 것이 정당하다고 볼 여지가 있습니다. 하지만 마감 하자처럼 보수하면 되는 하자가 있다는 이유만으로 잔금 전부를 거부하기는 어렵다는 것이 일반적인 판단입니다. 하자 보수는 입주 뒤에도 청구할 수 있기 때문입니다.
그래서 핵심은 하자의 정도입니다. 물이 새거나 난방이 되지 않거나 전기 설비에 문제가 있어 실제로 살 수 없는 수준이라면 입주를 미루고 잔금 지급을 늦출 여지가 커집니다. 반면 마루 들뜸이나 타일 균열처럼 생활은 가능한 하자라면, 잔금은 내되 보수를 강하게 요구하는 쪽이 현실적입니다. 부산부동산변호사 상담에서는 하자 목록을 이 기준으로 나누는 것부터 시작합니다.
하자를 나눠 보는 기준
| 구분 | 예시 | 대응 |
| 생활이 불가능한 하자 | 누수, 난방 고장, 전기 차단, 출입문 고장 | 보수 완료 전 입주 거부를 검토 |
| 안전에 관련된 하자 | 난간 고정 불량, 가스 설비 문제 | 즉시 보수 요구, 보수 전 사용 제한 |
| 기능 하자 | 창호 개폐 불량, 배수 불량 | 입주 전 우선 보수 요구 |
| 마감 하자 | 마루 들뜸, 타일 균열, 도배 불량 | 입주 뒤 보수 청구도 가능 |
창틀에서 물이 샌 흔적이 있다면 단순 마감 문제가 아니라 누수 하자일 수 있으니 원인을 먼저 확인해야 합니다. 누수가 실제로 진행 중이라면 생활이 불가능한 하자로 볼 여지가 있습니다.
사전점검 뒤 해야 할 일
1. 하자 목록을 사진과 함께 서면으로 시행사에 제출하기
2. 하자마다 보수 기한을 정해 달라고 요구하기
3. 재점검 일정을 잡아 보수 결과를 직접 확인하기
4. 생활이 불가능한 하자가 있다면 입주 연기를 서면으로 통지하기
5. 다른 세대도 비슷한 하자가 있는지 입주 예정자 모임에서 확인하기
사전점검 때 적은 점검표만으로는 기록이 부족할 수 있으니, 별도로 사진과 영상을 남기고 하자 위치를 평면도에 표시해 두세요. 부산부동산변호사 상담에서는 이 평면도를 하자 목록과 함께 시행사에 제출하도록 권합니다. 시행사에 낸 하자 목록의 접수 확인도 받아 두어야 나중에 보수 요구를 했다는 사실을 증명할 수 있습니다. 부산부동산변호사와 함께 보수 기한을 적은 요구서를 보내 두면 이후 다툼의 기준이 됩니다. 관련 내용은 부동산변호사 금정구 산 집의 수도관이 이웃 땅 밑으로 지나간다며 옮기라고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
잔금 연체 이자는 어떻게
입주를 미루면서 잔금을 내지 않으면 시행사는 분양계약서의 연체 이자 조항을 근거로 이자를 청구할 것입니다. 생활이 불가능한 하자 때문에 정당하게 입주를 미룬 것이라면 이 연체 이자를 다툴 수 있습니다. 그러나 마감 하자 정도로 잔금을 미뤘다면 연체 이자를 부담해야 할 수 있습니다. 그래서 잔금을 미루기로 결정하기 전에 하자의 정도를 객관적으로 확인하는 것이 중요합니다. 부동산변호사는 하자 진단 업체의 의견을 받아 이 판단의 근거를 마련하도록 권합니다.
입주 뒤에도 보수 청구는 계속된다
잔금을 내고 입주했다고 해서 하자를 받아들인 것은 아닙니다. 공동주택의 하자는 법이 정한 담보 기간 안에 보수를 청구할 수 있고, 시행사와 시공사가 보수에 응하지 않으면 하자심사분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 낼 수 있습니다. 입주 예정자들이 함께 하자를 정리해 단체로 대응하면 시행사도 쉽게 무시하지 못합니다. 부동산변호사는 단체 대응 때 세대별 하자를 같은 양식으로 정리하도록 안내합니다.
대출과 이사 일정도 함께
잔금 대출을 받아 입주하는 경우라면 대출 실행일과 잔금 날짜가 맞물려 있습니다. 입주를 미루면 대출 실행도 늦어지고, 이미 계약한 이사 일정이나 살던 집의 계약 만료일과도 충돌할 수 있습니다. 입주 연기를 결정하기 전에 은행과 이사 업체, 살던 집의 임대인과도 일정을 미리 조율해 두어야 합니다. 부동산변호사 상담에서는 이 일정들을 한 장의 표로 정리해 드립니다. 관련 내용은 부동산변호사 사상구 산 집의 지하층이 불법 증축이라 원상복구 명령을 받았다면에서 함께 보실 수 있습니다.
시행사가 보수 대신 돈으로 정산하자고 한다면
하자가 많을 때 시행사가 보수 대신 일정 금액을 주겠다고 제안하는 경우도 있습니다. 직접 업체를 불러 고치는 편이 빠를 수 있지만, 금액이 실제 보수비보다 적다면 손해가 됩니다. 이런 제안을 받으면 다른 업체의 견적을 받아 비교한 뒤 결정하세요. 합의서에는 어떤 하자에 대한 정산인지 항목을 분명히 적고, 나머지 하자에 대한 보수 청구권은 그대로 남는다는 점도 밝혀 두어야 합니다. 부동산변호사 상담에서는 이런 합의서의 문구를 꼼꼼히 확인합니다.
강서구 수분양자의 사례
입주를 앞둔 강서구 신축 아파트 사전점검에서 하자가 서른 곳 넘게 나오자 한 수분양자는 부산부동산변호사와 상담했습니다. 하자 진단 업체에 의뢰해 보니 대부분은 마감 하자였지만, 안방 창틀은 외벽 실링 불량으로 비가 오면 물이 새는 상태였습니다. 수분양자는 누수 하자의 보수가 끝날 때까지 입주를 미루겠다고 서면으로 통지하고, 나머지 하자는 목록으로 정리해 보수 기한을 요구했습니다. 시행사는 누수를 먼저 보수했고, 수분양자는 재점검으로 보수를 확인한 뒤 잔금을 내고 입주했습니다. 보수 기간 동안의 연체 이자는 부과되지 않았습니다. 등장인물과 사정을 바꾸어 적은 예시입니다. 관련 내용은 부동산변호사 동래구 상가 관리단이 업종 제한을 이유로 가게 영업을 막는다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 하자가 많으면 잔금을 안 내도 되나요?
A. 생활이 불가능한 하자라면 다툴 여지가 있지만, 마감 하자만으로 잔금 전부를 거부하기는 어렵습니다.
Q. 잔금을 미루면 연체 이자를 내야 하나요?
A. 정당한 이유로 입주를 미뤘다면 다툴 수 있지만, 그렇지 않으면 부담할 수 있습니다.
Q. 입주하면 하자를 받아들인 건가요?
A. 아닙니다. 담보 기간 안에는 입주 뒤에도 보수를 청구할 수 있습니다.
Q. 하자 보수에 응하지 않으면요?
A. 하자심사분쟁조정위원회 조정이나 소송으로 다툴 수 있습니다.
Q. 부산부동산변호사 상담 때 무엇을 가져가나요?
A. 분양계약서, 사전점검표와 하자 사진, 시행사에 낸 하자 목록, 대출과 이사 일정을 챙겨 오세요.
마무리하며
사전점검에서 하자가 많이 나왔다면 먼저 하자의 정도를 나누고, 생활이 불가능한 하자가 있는지 확인해야 합니다. 하자 목록을 서면으로 남기고, 입주를 미룰지 잔금을 내고 보수를 요구할지 판단하세요. 단지마다 사정이 다르니 이런 고민이 있다면 부산부동산변호사와 하자 목록부터 함께 살펴보시기 바랍니다.