사상구의 단독주택을 사서 이사한 지 몇 달 만에 구청에서 공문이 왔습니다. 지하층 일부와 옥상의 방 한 칸이 허가 없이 늘린 부분이라 원상복구하라는 내용이고, 기한 안에 고치지 않으면 이행강제금을 부과한다고 적혀 있습니다. 집을 살 때 매도인은 그 방들을 원래 있던 공간처럼 소개했고, 중개사도 별말이 없었습니다. 철거 비용과 이행강제금은 누가 부담해야 할까요?
사상구에서 부산부동산변호사 상담을 받은 매수인의 질문입니다. 오래된 단독주택이나 다가구주택에서는 이전 소유자가 허가 없이 늘려 둔 공간이 흔하고, 이를 모른 채 샀다가 곤란을 겪는 경우가 적지 않습니다. 매수인이 무엇을 확인하고 누구에게 책임을 물을 수 있는지 정리합니다.
원상복구 명령은 지금 소유자에게 온다
불법 증축 부분에 대한 시정 명령과 이행강제금은 그 건물을 지금 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 증축을 한 사람이 이전 소유자라도, 행정기관은 현재 소유자에게 시정을 요구합니다. 그래서 매수인은 일단 행정 절차에 대응하면서, 별도로 매도인에게 책임을 묻는 두 갈래 대응을 함께 해야 합니다.
행정 절차를 무시하면 이행강제금이 반복해서 부과될 수 있습니다. 공문을 받았다면 기한을 확인하고, 당장 철거가 어렵다면 구청에 사정을 설명하고 기한 연장이나 양성화 가능성을 문의해 보세요. 부산부동산변호사 상담에서는 행정 대응과 민사 청구의 순서를 먼저 정합니다.
양성화가 가능한지부터 확인
불법 증축 부분이라도 건축 기준에 맞출 수 있다면 사후에 허가를 받아 합법적인 공간으로 바꾸는 방법이 있습니다. 건폐율이나 용적률, 구조 안전 기준을 충족하는지 건축사에게 검토를 받아 보세요. 양성화가 가능하다면 철거보다 비용이 적게 들고 공간도 지킬 수 있습니다. 반대로 기준을 넘는 부분이라면 철거가 불가피할 수 있습니다. 부산부동산변호사는 건축사 검토 결과를 받아 매도인에게 청구할 금액을 산정하는 근거로 씁니다. 관련 내용은 부동산변호사 북구 이웃 세대가 복도와 계단을 창고처럼 쓰고 있다면에서 함께 보실 수 있습니다.
매도인에게 물을 수 있는 책임
| 근거 | 내용 |
| 하자담보책임 | 산 물건에 숨은 하자가 있으면 손해배상이나 계약 해제 청구 |
| 설명의무 위반 | 매도인이 알면서 알리지 않았다면 손해배상 |
| 착오나 기망에 의한 취소 | 불법 증축 사실을 알았다면 사지 않았을 경우 |
| 계약서 특약 | 위반 건축물이 없다는 약정이 있었다면 그 위반 |
불법 증축은 매수인이 겉으로 보고 알기 어려운 경우가 많아 숨은 하자로 다툴 여지가 있습니다. 다만 하자담보책임은 하자를 안 날부터 정해진 기간 안에 청구해야 하므로, 공문을 받은 날을 기준으로 서둘러야 합니다. 매도인이 직접 증축했거나 원상복구 명령을 받은 적이 있으면서 숨겼다면, 그 사실을 알고도 알리지 않은 것으로 보아 책임이 더 무거워질 수 있습니다.
매수인이 알 수 있었다면
매도인은 건축물대장을 떼어 보면 알 수 있었는데 확인하지 않은 매수인에게도 잘못이 있다고 주장할 수 있습니다. 건축물대장에 위반 건축물 표시가 이미 있었다면 이 주장이 힘을 얻습니다. 반대로 위반 표시가 없었고, 대장의 면적과 실제 면적의 차이도 일반인이 알아차리기 어려웠다면 매수인의 잘못을 크게 보기 어렵습니다. 부산부동산변호사 상담에서는 매매 당시 건축물대장을 다시 발급받아 그때의 표시를 확인합니다. 관련 내용은 부동산변호사 전세 사는 집의 주인이 바뀌었다면 보증금은 누구에게 받을까에서 함께 보실 수 있습니다.
중개사에게도 책임이 있을까
공인중개사는 중개대상물 확인설명서에 건축물대장의 내용과 위반 건축물 여부를 적고 설명할 의무가 있습니다. 대장에 위반 표시가 있었는데 설명하지 않았다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대장에는 표시가 없었더라도 현장을 보면 증축 흔적이 뚜렷했는데 확인하지 않았다면 책임을 다툴 여지가 있습니다. 중개사는 대개 손해배상 책임을 보장하는 공제에 가입되어 있으니, 그 공제를 통한 배상 청구도 함께 검토합니다.
청구할 수 있는 손해
1. 철거와 원상복구에 드는 공사비
2. 양성화를 위한 설계비와 허가 비용
3. 이미 부과된 이행강제금
4. 줄어든 공간 때문에 떨어진 집의 가치
5. 임대를 놓고 있었다면 줄어든 임대 수입
이 가운데 무엇을 얼마나 인정받을지는 매도인의 고의 여부와 매수인의 확인 정도에 따라 달라집니다. 견적서와 공문, 세금 고지서를 빠짐없이 모아 두세요. 부동산변호사와 손해 항목을 하나씩 짚어 보면 놓치는 비용을 줄일 수 있습니다.
서둘러야 할 일
구청 공문의 기한과 하자담보책임의 청구 기한이 함께 돌아가고 있습니다. 매도인에게는 내용증명으로 불법 증축 사실과 손해를 알리고 배상을 요구해 두세요. 이 통지는 하자를 안 뒤 바로 책임을 물었다는 증거가 됩니다. 매도인이 집을 판 돈을 다른 곳에 쓰거나 재산을 정리할 움직임이 보인다면 가압류도 검토해야 합니다. 부동산변호사 상담에서는 이 기한들을 한 장의 일정표로 정리해 드립니다.
세입자가 살고 있는 공간이라면
불법 증축 부분에 세입자가 살고 있다면 문제가 더 복잡해집니다. 원상복구를 하려면 세입자가 나가야 하고, 임대차 기간이 남아 있다면 이사 시기와 보증금 반환을 따로 협의해야 합니다. 이 과정에서 드는 이사비 지원이나 줄어든 임대 수입도 매도인에게 청구할 손해에 포함될 수 있습니다. 부동산변호사는 세입자와 나눈 합의 내용도 손해를 계산하는 자료로 정리해 둡니다.
다음에 집을 살 때 확인할 것
1. 건축물대장에 위반 건축물 표시가 있는지
2. 대장에 적힌 면적과 실제 면적이 맞는지
3. 옥상이나 지하, 베란다에 나중에 늘린 흔적이 있는지
4. 계약서에 위반 건축물이 없다는 특약을 넣었는지
오래된 주택일수록 이 네 가지를 꼭 확인하세요. 부동산변호사에게 계약 전 검토를 받으면 이런 위험을 미리 걸러 낼 수 있습니다.
사상구 상담의 가상 사례
사상구의 한 매수인은 단독주택을 산 뒤 지하층과 옥상 방이 불법 증축이라는 원상복구 명령을 받고 부산부동산변호사와 상담했습니다. 건축사 검토 결과 옥상 방은 양성화가 어렵고 지하층 일부는 기준을 맞추면 허가를 받을 수 있었습니다. 구청에서 확인해 보니 매도인이 몇 해 전 같은 내용의 시정 명령을 받았던 기록이 있었습니다. 매수인은 이를 근거로 매도인에게 철거비와 양성화 비용, 이미 부과된 이행강제금을 청구했고, 매도인은 소송 도중 상당 부분을 배상하는 조정에 응했습니다. 실제 사건이 아니라 설명을 위해 만든 예시입니다. 관련 내용은 부동산변호사 부산진구 월세를 몇 달째 안 내는 상가 세입자를 내보내려면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이행강제금은 이전 소유자가 내야 하지 않나요?
A. 행정상으로는 현재 소유자에게 부과되고, 그 손해를 매도인에게 따로 청구해야 합니다.
Q. 철거 말고 다른 방법은 없나요?
A. 건축 기준을 맞출 수 있다면 양성화로 합법적인 공간이 될 수 있습니다.
Q. 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
A. 위반 건축물 여부를 확인하고 설명하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 언제까지 청구해야 하나요?
A. 하자를 안 날부터 정해진 기간 안에 해야 하니 공문을 받은 즉시 움직이는 것이 좋습니다.
Q. 부산부동산변호사 상담에 무엇을 가져가면 되나요?
A. 매매계약서와 중개대상물 확인설명서, 구청 공문, 매매 당시와 지금의 건축물대장을 챙겨 오세요.
핵심만 추리면
불법 증축 부분은 산 사람에게 행정 책임이 먼저 돌아오지만, 그 손해를 매도인과 중개사에게 물을 길은 열려 있습니다. 공문 기한과 청구 기한을 함께 챙기고, 매매 당시 자료부터 모아 두세요. 집마다 사정이 다르니 원상복구 명령을 받았다면 부산부동산변호사와 대응 순서부터 정리해 보시기 바랍니다.