전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다.
먼저 내용증명으로 반환을 청구하고, 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하십시오. 그 뒤 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 회수를 진행합니다.
임차권등기명령은 언제 신청하나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐진 뒤에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
이사부터 하고 임차권등기를 해도 되나요?
위험합니다. 등기 전에 점유와 주민등록을 모두 잃으면 대항력이 사라져 후순위로 밀릴 수 있습니다. 등기 완료를 확인한 뒤 이사하십시오.
확정일자와 전입신고 중 무엇이 더 중요한가요?
둘 다 필요합니다. 전입신고와 점유로 대항력이 생기고, 확정일자가 있어야 우선변제권이 생깁니다. 하나라도 빠지면 배당에서 불리해집니다.
살던 집이 경매에 넘어갔습니다. 보증금을 받을 수 있나요?
대항력과 우선변제권을 갖추었다면 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구 종기 안에 반드시 배당요구를 해야 하며, 기한을 넘기면 받지 못할 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제는 무엇인가요?
보증금이 기준 금액 이하인 임차인에게 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당해 주는 제도입니다. 기준은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 달라지므로 등기부로 확인해야 합니다.
집주인이 바뀌었는데 새 집주인이 보증금을 모른다고 합니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하므로 새 집주인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 전입일자와 확정일자를 근거로 삼으십시오.
깡통전세가 걱정됩니다. 지금 무엇을 확인해야 하나요?
등기부등본으로 근저당 채권최고액과 선순위 임차인 여부를 확인하고, 시세 대비 총부담이 과도하면 계약 전에 재검토하십시오. 이미 계약했다면 보증보험 가입과 가압류를 검토합니다.
전세보증보험에 가입했는데 집주인이 연락이 안 됩니다.
임차권등기를 마친 뒤 보증기관에 보증이행을 청구하십시오. 기관마다 청구 기한과 제출 서류가 정해져 있어 기한 관리가 중요합니다.
계약 기간이 남았는데 사정이 생겨 이사를 가야 합니다.
임차인의 일방적 중도 해지는 원칙적으로 어렵습니다. 새 임차인을 주선하거나 임대인과 합의해 위약 부담을 줄이는 방식으로 협의하는 것이 현실적입니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했습니다.
임대인의 실거주는 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있으므로 이후 사용 상황을 확인해 두십시오.
월세를 두 달 밀렸더니 나가라고 합니다.
차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연체를 해소했는지, 해지 통보가 언제였는지에 따라 결과가 달라지므로 시점을 정리해 두십시오.
원상복구는 어디까지 해야 하나요?
통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 마모는 임차인 책임이 아닙니다. 임차인이 설치한 시설 철거와 고의·과실로 생긴 훼손이 원상복구 범위입니다.
상가 권리금을 회수하지 못하게 임대인이 방해합니다.
임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하면 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 주선 경위를 문자·녹취로 남겨 두십시오.
상가 임대차도 계약갱신요구권이 있나요?
있습니다. 다만 요구할 수 있는 총 기간과 환산보증금 기준에 따라 적용 범위가 달라지므로 계약서와 보증금·차임을 함께 검토해야 합니다.
세입자가 나가지 않습니다. 어떻게 하나요?
적법하게 계약을 해지한 뒤 점유이전금지가처분과 건물인도청구 소송을 진행합니다. 판결 후에도 나가지 않으면 강제집행으로 인도받습니다.
명도소송은 얼마나 걸리나요?
사안과 법원 사정에 따라 다릅니다. 다투는 쟁점이 적으면 비교적 빨리 끝나고, 유치권이나 권리금 다툼이 겹치면 길어집니다. 기간을 단정해 드릴 수는 없습니다.
점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?
소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 그 사람에게 집행할 수 없습니다. 가처분으로 점유자를 고정해 두어야 판결의 효력이 유지됩니다.
세입자 짐을 제가 치워도 되나요?
안 됩니다. 판결과 집행 절차 없이 임의로 짐을 들어내면 주거침입이나 재물손괴로 형사 문제가 될 수 있습니다. 반드시 집행 절차를 거치십시오.
무단으로 점유하는 사람에게 사용료를 받을 수 있나요?
정당한 권원 없이 점유하고 있다면 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 인도 청구와 함께 제기하는 것이 일반적입니다.
공사업자가 유치권을 주장하며 건물을 비워 주지 않습니다.
유치권이 성립하려면 채권과 목적물의 견련성, 적법한 점유가 필요합니다. 점유 개시 시점과 경위를 따져 성립 여부부터 다투게 됩니다.
낙찰받았는데 전 소유자가 계속 살고 있습니다.
인도명령을 신청할 수 있습니다. 신청 기간이 정해져 있으므로 잔금 납부 후 지체 없이 진행하는 편이 유리합니다.
계약금을 걸었는데 매도인이 안 팔겠다고 합니다.
이행에 착수하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 이미 중도금이 오갔다면 일방적 해제는 어렵고 이행을 청구할 수 있습니다.
중도금을 낸 뒤에도 계약을 해제할 수 있나요?
당사자 일방이 이행에 착수한 뒤에는 계약금에 의한 해제가 제한됩니다. 다만 상대방의 채무불이행이 있으면 최고 후 해제할 수 있습니다.
잔금일에 매도인이 등기서류를 주지 않습니다.
잔금 지급과 등기 이전은 동시이행 관계입니다. 잔금을 공탁하거나 이행제공을 갖춘 뒤 소유권이전등기청구 소송을 진행할 수 있습니다.
집을 샀는데 누수와 균열이 있었습니다.
계약 당시 알 수 없었던 하자라면 매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 하자를 안 날부터 행사 기간이 있으므로 발견 즉시 통지하고 증거를 남기십시오.
매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔았습니다.
원칙적으로 먼저 등기를 마친 쪽이 소유권을 얻습니다. 다만 뒤에 산 사람이 이중매매에 적극 가담했다면 그 계약이 무효가 될 수 있어 경위 입증이 관건입니다.
가계약금도 돌려받기 어렵나요?
가계약금이라도 계약이 성립했다고 볼 만한 합의가 있었다면 계약금과 같이 다루어질 수 있습니다. 주고받은 문자와 조건의 구체성이 판단 기준이 됩니다.
토지거래허가구역인데 허가 전에 계약했습니다.
허가를 받기 전 계약은 유동적 무효 상태입니다. 허가를 받으면 소급해 유효해지고, 허가가 나지 않으면 확정적으로 무효가 됩니다.
부동산을 사기당한 것 같습니다. 형사 고소도 되나요?
기망 행위와 처분 행위가 인정되면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 민사상 계약 취소·손해배상과 함께 진행하는 경우가 많습니다.
오래 점유해 온 땅의 소유권을 주장할 수 있나요?
일정 기간 소유 의사로 평온·공연하게 점유했다면 시효취득을 주장할 수 있습니다. 점유의 시작과 성격을 자료로 입증해야 합니다.
명의신탁한 부동산을 되찾을 수 있나요?
명의신탁은 원칙적으로 무효이고, 형태에 따라 반환 청구 가능 여부가 크게 달라집니다. 누가 매도인과 계약했는지부터 확인해야 합니다.
상속받은 부동산 등기를 아직 안 했습니다.
상속등기를 하지 않아도 소유권은 이전되지만, 처분하려면 등기가 필요합니다. 공동상속인 사이 분쟁이 예상되면 협의 내용을 문서로 남기십시오.
공유 지분만 가진 부동산을 처분하고 싶습니다.
자기 지분은 다른 공유자 동의 없이 처분할 수 있습니다. 전체를 정리하려면 공유물분할 협의를, 협의가 안 되면 공유물분할 청구 소송을 합니다.
공유물분할 소송을 하면 어떻게 나뉘나요?
현물로 나누는 것이 원칙이고, 나누기 어려우면 경매로 매각해 대금을 나눕니다. 지분 비율과 이용 현황이 판단에 반영됩니다.
가압류와 가처분은 무엇이 다른가요?
가압류는 금전 채권을 확보하려고 재산을 묶는 것이고, 가처분은 특정 물건에 대한 권리나 현상을 유지하려고 하는 조치입니다. 목적이 다릅니다.
등기부를 믿고 샀는데 진짜 소유자가 따로 있다고 합니다.
우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않으므로 등기만 믿었다는 사정으로 항상 보호되지는 않습니다. 계약 경위와 확인 절차가 중요해집니다.
신탁된 부동산을 임차했는데 신탁사가 나가라고 합니다.
신탁 부동산은 소유자가 신탁사이므로 신탁사 동의 없는 임대차는 대항하기 어려울 수 있습니다. 계약 전 신탁원부 확인이 필요합니다.
재개발 조합원 자격은 어떻게 정해지나요?
권리산정기준일과 정비구역 지정 시점을 기준으로 판단합니다. 기준일 이후의 분할이나 신축은 자격이 제한될 수 있으므로 시점 확인이 우선입니다.
현금청산 금액이 너무 적게 나왔습니다.
수용재결에 불복해 이의재결과 보상금 증액 청구 소송으로 다툴 수 있습니다. 감정평가의 전제와 비교 표준지 선정을 검토합니다.
조합 총회 결의에 절차 하자가 있었습니다.
소집 절차나 의결정족수에 하자가 있으면 결의 무효확인이나 효력정지 가처분으로 다툴 수 있습니다. 회의록과 통지 자료를 확보하십시오.
재건축부담금 부과에 불복하고 싶습니다.
이의신청과 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있습니다. 개시·종료 시점 주택가액 산정의 적정성이 주로 쟁점이 됩니다.
상가 조합원인데 분양 비율이 불리합니다.
관리처분계획의 산정 기준과 종전자산 평가가 쟁점입니다. 관리처분계획 인가에 대한 취소 소송으로 다툴 수 있으나 제소 기간이 짧습니다.
조합 설립 동의를 철회할 수 있나요?
일정 시점 전까지는 철회가 가능합니다. 다만 인가 이후에는 제한되므로 시기를 확인해 서면으로 처리해야 합니다.
조합 임원의 회계가 의심스럽습니다.
조합원은 회계 장부와 관련 자료의 열람·등사를 청구할 수 있습니다. 거부하면 소송으로 강제할 수 있고, 사안에 따라 형사 고소도 검토합니다.
입주권과 분양권은 무엇이 다른가요?
입주권은 조합원 지위에서 나오는 권리이고, 분양권은 일반분양 계약으로 생기는 권리입니다. 세금과 전매 제한이 다르게 적용됩니다.
경매로 나온 집에 선순위 임차인이 있습니다.
선순위 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사서로 인수 여부를 먼저 확인하십시오.
배당요구 기한을 놓쳤습니다.
기한 내 배당요구를 하지 않으면 배당을 받지 못할 수 있고, 뒤늦게 추가하기 어렵습니다. 별도의 구제 방법이 있는지 개별 검토가 필요합니다.
중개사 설명과 다른 하자가 나왔습니다.
중개사가 확인·설명 의무를 위반했다면 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 확인설명서와 당시 대화 기록이 중요한 증거가 됩니다.
아파트 하자보수를 시공사가 미룹니다.
하자담보책임 기간 안에 하자를 특정해 통지하고, 입주자대표회의를 통한 집단 대응이나 손해배상 청구를 검토합니다. 하자 부위별로 기간이 다릅니다.
층간소음이나 누수로 옆집과 다툼이 있습니다.
원인 부위가 공용부인지 전유부인지에 따라 책임 주체가 달라집니다. 관리주체를 통한 확인과 감정 자료 확보가 먼저입니다.
부동산 분쟁, 상담할 때 무엇을 가져가면 되나요?
계약서, 등기부등본, 주고받은 문자와 내용증명, 입금 내역이면 충분합니다. 자료가 정리돼 있을수록 판단이 빨라집니다.
부산 어디에서 상담할 수 있나요?
부산 연제구 법원남로9번길 10 천우빌딩 2층, 부산지방법원 인근입니다. 전화 010-9778-3585로 예약하실 수 있습니다.
