부산부동산전문변호사에게 연제구의 3층 상가 건물을 사려는 분이 계약 전 검토를 요청했습니다. 1층에는 식당, 2층에는 학원, 3층에는 사무실이 세 들어 있습니다. 매도인은 임차인들은 그대로 두고 건물만 넘기면 된다고 하는데, 저는 1층을 직접 써서 장사를 하고 싶습니다. 기존 임차인들과의 계약을 그대로 넘겨받아야 하는지, 보증금은 누가 돌려줘야 하는지, 1층 임차인을 내보낼 수 있는지 알고 싶습니다.
임차인이 있는 상가 건물을 살 때는 건물과 함께 임대차 관계도 넘어오는 경우가 많습니다. 이를 모르고 샀다가 보증금 반환 책임이나 임차인의 남은 계약 기간 때문에 계획이 틀어지는 일이 적지 않습니다. 상가 건물 매수 전에 반드시 확인해야 할 점을 정리합니다.
임대인 지위는 새 주인에게 넘어간다
상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임차인은 건물을 넘겨받아 영업을 하고 사업자등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 갖습니다. 대항력이 있는 임차인이 있는 건물을 사면, 새 주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 넘겨받습니다. 그래서 임차인과 새로 계약하지 않아도 기존 임대차 계약은 그대로 이어지고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무도 새 주인이 집니다. 부산부동산전문변호사 상담을 찾는 매수인 가운데 이 점을 계약 직전에야 알게 되는 분이 많습니다.
이 때문에 매매대금을 정할 때 임차인들의 보증금을 빼고 정산하는 것이 일반적입니다. 매도인이 보증금을 받아 두었으니, 그 돈만큼은 매수인이 나중에 돌려줘야 할 돈으로 보고 매매대금에서 공제하는 것입니다. 부산부동산전문변호사 상담에서는 임차인별 보증금과 월세, 계약 기간을 먼저 표로 정리합니다.
계약 전에 확인할 것
| 확인 사항 | 이유 |
| 임대차 계약서 원본 | 보증금, 월세, 계약 기간, 특약 확인 |
| 임차인의 사업자등록과 입점 시기 | 대항력이 있는지 확인 |
| 갱신요구권 행사 가능 기간 | 임차인이 얼마나 더 머물 수 있는지 |
| 밀린 월세나 관리비 | 정산할 금액 확인 |
| 매도인과 임차인의 별도 약정 | 계약서에 없는 약속이 있는지 |
매도인이 보여 주는 계약서만 믿지 말고, 각 임차인에게 직접 임대차 내용을 확인받는 것이 안전합니다. 매도인과 임차인 사이에 보증금을 올리거나 월세를 깎아 주기로 한 별도 약속이 있을 수 있기 때문입니다. 임차인에게 임대차 내용 확인서를 받아 두면 나중에 다툼을 막을 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 임차인 확인서 양식을 미리 만들어 매도인을 통해 받도록 안내합니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 남구 상가 임대인이 재계약 때 월세를 크게 올리겠다고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
1층 임차인을 내보낼 수 있을까
상가 임차인은 계약 만료 전 일정 기간 안에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이 갱신요구권은 최초 계약부터 법이 정한 전체 기간 안에서 행사할 수 있습니다. 그래서 1층 임차인이 아직 그 기간 안에 있다면, 새 주인이 직접 쓰겠다는 이유만으로 내보내기는 어렵습니다.
다만 건물주가 바뀌었다고 갱신 거절 사유가 새로 생기지는 않지만, 임차인이 월세를 여러 번 밀렸거나 다른 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 1층을 꼭 직접 써야 한다면, 임차인과 합의해 이사 비용이나 보상을 주고 계약을 끝내는 방법을 검토할 수 있습니다. 이때 권리금 문제도 함께 고려해야 합니다. 부산부동산변호사 상담에서는 이런 합의를 매수 전에 매도인이 먼저 해결하도록 계약 조건에 넣는 방법도 함께 안내합니다. 관련 내용은 부동산변호사 부산진구 월세를 몇 달째 안 내는 상가 세입자를 내보내려면에서 함께 보실 수 있습니다.
매매계약서에 넣을 특약
1. 임차인별 보증금과 월세, 계약 기간을 명시
2. 보증금 총액을 매매대금에서 공제한다는 내용
3. 잔금 전까지 밀린 월세와 관리비는 매도인이 정산한다는 내용
4. 계약서에 없는 매도인과 임차인의 별도 약정이 드러나면 매도인이 책임진다는 내용
5. 특정 임차인의 퇴거가 필요하다면 매도인이 잔금 전까지 해결한다는 조건
1층을 비운 상태로 넘겨받고 싶다면, 매도인이 잔금 전까지 1층 임차인과 계약을 정리하는 것을 매매 조건으로 정하는 것이 가장 확실합니다. 매도인이 이를 해결하지 못하면 계약을 해제할 수 있다는 조항도 함께 넣어 두세요. 부동산전문변호사 상담에서 가장 꼼꼼히 다듬는 특약이 바로 이 부분입니다.
권리금 문제도 놓치지 말 것
상가 임차인은 계약이 끝날 때 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 보호받습니다. 새 주인이 1층을 직접 쓰려고 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 거절하면, 권리금 회수를 방해했다는 이유로 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 그래서 1층 임차인을 내보내려면 권리금 문제까지 함께 정리해야 합니다. 부동산전문변호사는 권리금 분쟁 가능성까지 계산에 넣어 매수 조건을 검토합니다.
세금과 보증금 반환 준비
임차인의 보증금은 나중에 새 주인이 돌려줘야 할 돈이므로, 매수 자금 계획을 세울 때 보증금 반환 시기를 함께 고려해야 합니다. 임차인들의 계약 만료 시기가 몰려 있다면 한꺼번에 큰돈이 필요할 수 있습니다. 상가 건물을 살 때는 부가가치세 문제도 생길 수 있으니, 사업 양수도 형태로 할지 세무 전문가와 상의하세요. 부동산전문변호사와 세무 검토 일정을 함께 맞추면 계약 일정이 늦어지지 않습니다.
대항력이 없는 임차인이라면
임차인이 사업자등록을 하지 않았거나 보호 범위를 넘는 고액 임차인이라면 대항력이 없을 수 있습니다. 이 경우 새 주인은 원칙적으로 기존 임대차를 넘겨받을 의무가 없습니다. 하지만 대항력이 없다고 바로 내보내면 다툼이 커질 수 있고, 매도인과의 관계에서도 문제가 생길 수 있습니다. 임차인의 대항력 여부는 사업자등록 사항 확인으로 알 수 있으니 계약 전에 꼭 확인하세요. 부동산전문변호사는 임차인별 대항력 유무를 표에 함께 적어 둡니다.
연제구 매수 예정자의 사례
연제구 3층 상가 건물을 사려던 한 매수 예정자는 1층을 직접 쓰고 싶어 부산부동산전문변호사에게 계약 전 검토를 받았습니다. 임차인들에게 확인해 보니 1층 식당은 아직 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간이었고, 3층 사무실은 매도인과 월세를 깎아 주기로 한 별도 약속이 있었습니다. 매수 예정자는 매도인이 잔금 전까지 1층 임차인과 합의해 계약을 정리하고, 3층의 별도 약정은 매도인이 정산하는 조건을 특약에 넣었습니다. 매도인은 1층 임차인에게 이사 비용을 지급하고 합의를 마쳤고, 매수 예정자는 1층을 비운 상태로 건물을 넘겨받았습니다. 실제 상담을 바탕으로 세부 사정을 바꿔 쓴 이야기입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 받은 매도인이 두 배를 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건물을 사면 기존 임대차도 넘어오나요?
A. 대항력 있는 임차인이 있다면 새 주인이 임대인 지위를 그대로 넘겨받습니다.
Q. 보증금은 누가 돌려줘야 하나요?
A. 새 주인이 돌려줘야 하므로 매매대금에서 보증금을 공제해 정산하는 것이 일반적입니다.
Q. 직접 쓰려고 임차인을 내보낼 수 있나요?
A. 갱신요구권 기간 안이라면 그 이유만으로는 어렵고, 합의로 정리하는 방법을 검토해야 합니다.
Q. 권리금 문제도 생기나요?
A. 임차인의 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 질 수 있어 함께 정리해야 합니다.
Q. 부산부동산전문변호사 상담 때 무엇을 가져가나요?
A. 매매계약서 초안, 임대차 계약서 사본, 건물 등기부, 임차인 현황표를 챙겨 오세요.
끝으로
임차인이 있는 상가 건물을 사면 건물과 함께 임대차 관계와 보증금 반환 책임도 넘어옵니다. 임차인별 계약 내용을 직접 확인하고, 직접 쓰려는 공간이 있다면 매도인이 잔금 전에 정리하도록 특약에 넣으세요. 건물마다 사정이 다르니 계약 전이라면 부산부동산전문변호사와 임대차 현황부터 함께 점검해 보시기 바랍니다.