Question 1

완공을 했는데 건축주가 공사대금을 주지 않습니다. 어떻게 해야 하나요?

Accepted Answer

신속하게 공사대금 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송 전 건축주의 재산(부동산, 예금 등)에 가압류를 설정하여 채권을 보전하는 것이 가장 중요합니다.

Question 2

공사대금 채권의 소멸시효는 얼마인가요?

Accepted Answer

민법상 공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다. 단기간에 소멸하므로, 내용증명 발송이나 가압류 등을 통해 시효를 중단시키는 조치가 시급합니다.

Question 3

구두로만 계약하고 공사를 진행했는데 대금을 받을 수 있나요?

Accepted Answer

계약서가 없더라도 공사 진행 사실, 자재 구매 내역, 카카오톡이나 문자 메시지, 통화 녹취 등을 통해 도급계약의 존재를 입증하면 대금을 청구할 수 있습니다.

Question 4

건축주가 하자를 핑계로 공사 잔금을 주지 않습니다.

Accepted Answer

하자가 존재하더라도 공사대금 전액의 지급을 거절할 수는 없습니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 산정하여 공사대금과 상계 처리하는 방식으로 정산해야 합니다.

Question 5

내용증명을 보내면 공사대금을 바로 받을 수 있나요?

Accepted Answer

내용증명 자체는 강제집행력이 없으나, 법적 조치를 예고하여 상대를 압박하고 소멸시효를 6개월간 연장(최고)하는 법적 효력이 있습니다.

Question 6

하수급인(하청)인데, 원청이 부도가 났습니다. 건축주(발주자)에게 직접 돈을 받을 수 있나요?

Accepted Answer

하도급법 및 건설산업기본법에 따라 원청의 지급정지, 부도 등의 사유가 발생하면 발주자에게 하도급대금 직접지급(직불)을 청구할 수 있습니다.

Question 7

기성고(공사 진행률)에 따라 대금을 받아야 하는데 비율 산정으로 다툼이 있습니다.

Accepted Answer

기성고는 전체 공사비 중 이미 완성된 부분에 소요된 비용의 비율로 산정합니다. 합의가 안 될 경우 법원의 건설 감정을 통해 객관적인 기성률을 확정해야 합니다.

Question 8

공사대금 대신 대물(건축물 일부)로 변제받기로 했는데 지켜지지 않습니다.

Accepted Answer

대물변제 약정이 이행되지 않으면 원래의 공사대금 채권이 소멸하지 않으므로, 즉시 공사대금 청구 소송을 진행하거나 대물변제 목적물에 대한 소유권이전등기청구를 검토해야 합니다.

Question 9

소송을 하면 공사대금 원금 외에 지연이자도 받을 수 있나요?

Accepted Answer

네, 상법상 연 6%의 지연이자가 발생하며, 소송 제기(소장 부본 송달) 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.

Question 10

부산지방법원에서 공사대금 소송 시 진심파트너스의 강점은 무엇인가요?

Accepted Answer

대한변호사협회에 등록된 건설 전문변호사가 직접 사건을 수행하며, 부산 관할 법원의 건설 감정 절차와 실무 동향을 꿰뚫고 있어 압도적인 승소율을 자랑합니다.

Question 11

건축주 요구로 추가 공사를 했는데, 사전에 서면 합의를 안 했습니다. 돈을 받을 수 있나요?

Accepted Answer

서면 합의가 없더라도 추가 공사 지시를 증명할 수 있는 현장소장의 확인, 작업 일보, 전후 사진, 자재 영수증 등이 있다면 추가공사대금을 인정받을 수 있습니다.

Question 12

계약서에 '추가 공사비는 없다'는 특약이 있는데 무효인가요?

Accepted Answer

원칙적으로 유효하지만, 당초 예상할 수 없었던 지질 상태 발견이나 발주자의 중대한 설계 변경 요구로 인한 것이라면 특약에도 불구하고 추가 대금을 청구할 수 있습니다.

Question 13

설계 도면과 실제 시공 내역이 다릅니다. 누구 책임인가요?

Accepted Answer

설계 도면의 오류를 시공자가 알면서 발주자에게 통지하지 않았다면 시공자 책임이 될 수 있으나, 발주자의 지시나 설계 자체의 근본적 하자라면 발주자 또는 설계자 책임입니다.

Question 14

자재비와 인건비가 폭등해서 공사를 중단하고 싶습니다. 대금 인상이 가능한가요?

Accepted Answer

민간 공사의 경우 계약서에 '물가변동으로 인한 계약금액 조정(ESC)' 조항이 있는지 확인해야 합니다. 없다면 원칙적으로 인상이 어려우나, 사정변경의 원칙을 주장해 볼 수 있습니다.

Question 15

발주자가 임의로 자재를 저렴한 것으로 변경하라고 지시했습니다.

Accepted Answer

발주자의 지시로 변경되었다면 그로 인한 하자에 대해 시공자는 면책될 수 있습니다. 단, 지시 내용을 반드시 서면이나 녹취로 남겨두어야 합니다.

Question 16

공사 중 지장물(문화재, 암반 등)이 발견되어 공기가 연장되고 비용이 추가되었습니다.

Accepted Answer

이는 발주자가 제공한 부지의 문제이므로 시공자는 공기 연장 및 추가 공사비(돌관공사비 등)를 청구할 수 있습니다.

Question 17

공사대금을 부풀려 청구했다며 사기죄로 고소당했습니다.

Accepted Answer

물량 산출의 견해차이나 정산 과정의 다툼일 뿐 편취의 고의가 없었음을 입증하여 무혐의 방어를 해야 합니다. 건설 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.

Question 18

하도급업체가 원청의 지시로 추가 공사를 한 경우 누구에게 청구하나요?

Accepted Answer

원칙적으로 계약 당사자인 원청(수급인)에게 청구해야 합니다. 발주자에게 직접 청구하려면 3자 간의 직불 합의가 있어야 합니다.

Question 19

감리자가 추가 공사를 승인했는데 발주자가 인정하지 않습니다.

Accepted Answer

감리자는 원칙적으로 설계 변경이나 추가 공사비를 확정할 권한이 없습니다. 발주자의 명시적·묵시적 승인 여부를 별도로 입증해야 합니다.

Question 20

추가 공사 감정 비용은 누가 부담하나요?

Accepted Answer

소송 중 감정을 신청하는 쪽(보통 원고)이 먼저 예납하며, 최종 승소 비율에 따라 소송비용 확정 절차를 거쳐 패소자에게 청구할 수 있습니다.

Question 21

입주 후 누수와 결로 현상이 발생했습니다. 시공사에 책임을 물을 수 있나요?

Accepted Answer

네, 시공상의 잘못으로 발생한 누수와 결로는 대표적인 하자로, 시공사를 상대로 하자보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Question 22

건설사의 하자담보책임 기간은 몇 년인가요?

Accepted Answer

건설산업기본법 및 집합건물법 등에 따라 공사 공종별로 다릅니다. 마감공사는 1~2년, 방수 등은 3~5년, 철근콘크리트 등 주요 구조부는 10년입니다.

Question 23

시공사가 하자를 인정하지 않고 '사용자 과실'을 주장합니다.

Accepted Answer

이 경우 법원에 소송을 제기하여 '법원 지정 감정인'의 하자 감정을 통해 시공사의 과실임을 객관적으로 입증해야 합니다.

Question 24

하자보수보증증권이 끊겨 있는데 어떻게 활용하나요?

Accepted Answer

시공사가 보수를 거부하거나 부도난 경우, 발주자는 전문건설공제조합이나 서울보증보험 등 보증기관에 보증금을 청구하여 보수 비용에 충당할 수 있습니다.

Question 25

설계도대로 시공했는데 하자가 발생했습니다. 누구 책임인가요?

Accepted Answer

설계 자체의 결함이라면 설계자 책임입니다. 단, 시공자가 시공 전 도면의 오류를 알고도 발주자에게 통지하지 않았다면 시공자도 연대책임을 질 수 있습니다.

Question 26

하자 감정 시 감정평가액이 너무 적게 나왔습니다. 이의 제기가 가능한가요?

Accepted Answer

네, 감정인의 산출 근거를 면밀히 분석하여 보수 공법이 잘못 적용되었거나 단가가 낮게 책정된 부분을 지적하는 '사실조회'나 '감정 보완' 신청을 통해 금액을 증액시킬 수 있습니다.

Question 27

공사 중 옆 건물에 균열이 생기고 피해를 줬습니다.

Accepted Answer

시공 중 진동이나 소음, 지반 침하로 인접 건물에 피해가 발생하면 시공자와 건축주(발주자)는 연대하여 민법상 불법행위 손해배상 책임을 져야 합니다.

Question 28

분양 카탈로그와 실제 시공된 마감재가 다릅니다. 하자인가요?

Accepted Answer

분양 카탈로그는 원칙적으로 청약의 유인이지만, 구체적인 자재나 품질을 명시했다면 계약 내용으로 편입된 것으로 보아 하자로 인정받아 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Question 29

아파트 입주자대표회의(입대의) 명의로 하자 소송을 진행할 수 있나요?

Accepted Answer

네, 입대의는 각 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 양도받아 일괄적으로 소송을 제기할 수 있습니다.

Question 30

인테리어 공사 하자로 장사를 못했습니다. 영업 손실도 청구할 수 있나요?

Accepted Answer

부실시공으로 정상적인 영업을 하지 못해 발생한 손해(휴업손해)는 '특별손해'에 해당합니다. 시공자가 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증하면 청구 가능합니다.

Question 31

시공사가 공사를 계속 지연시킵니다. 계약을 일방적으로 해제할 수 있나요?

Accepted Answer

시공사가 약정된 기한 내에 완공할 가능성이 없거나 정당한 사유 없이 공사를 중단한 경우, 내용증명으로 최고한 뒤 도급계약을 해제할 수 있습니다.

Question 32

공사 지연에 대한 패널티(지체상금)는 어떻게 계산하나요?

Accepted Answer

통상 '계약금액 × 지체상금률(예: 1/1000) × 지연일수'로 계산합니다. 계약서에 명시되어 있어야 청구가 수월합니다.

Question 33

천재지변이나 파업으로 공사가 지연된 경우에도 지체상금을 내야 하나요?

Accepted Answer

태풍, 기록적 폭우, 전면적인 화물연대 파업 등 시공사의 통제 범위를 벗어난 불가항력적 사유로 인한 지연은 지체상금 면책 사유가 될 수 있습니다.

Question 34

건축주가 자재를 제때 공급해주지 않아 공사가 지연되었습니다.

Accepted Answer

발주자의 귀책사유로 인한 공사 지연이므로 시공자는 지체상금을 부담하지 않으며, 오히려 공기 연장으로 인한 추가 비용을 발주자에게 청구할 수 있습니다.

Question 35

계약 해제 시 기성 부분에 대한 정산은 어떻게 하나요?

Accepted Answer

도급계약이 중도 해제되더라도 이미 완성된 부분이 발주자에게 이익이 된다면 해제는 장래에 향해서만 효력이 발생하며, 미지급된 기성고 비율만큼 정산해야 합니다.

Question 36

시공사가 공사를 포기하고 잠적했습니다.

Accepted Answer

즉시 내용증명 발송 후 현장 사진 등 채증을 완료하고, 타 업체를 통해 잔여 공사를 진행해야 합니다. 이후 잠적한 시공사나 연대보증인에게 초과 공사비용을 손해배상으로 청구합니다.

Question 37

도급인의 일방적인 변심으로 계약이 해제되었습니다. 시공자는 무엇을 청구할 수 있나요?

Accepted Answer

민법 제673조에 따라 도급인은 언제든지 계약을 해제할 수 있으나, 수급인(시공자)이 입은 손해(지출 비용 및 예상 이익)를 전액 배상해야 합니다.

Question 38

선급금을 지급했는데 시공사가 자재도 안 사고 돈만 썼습니다.

Accepted Answer

이는 용도 외 유용으로, 중대한 계약 해제 사유입니다. 선급금 반환 청구와 함께 사기 또는 횡령으로 형사고소를 병행하여 상대를 압박할 수 있습니다.

Question 39

지체상금이 공사비 총액보다 더 크게 계산되었습니다. 다 줘야 하나요?

Accepted Answer

지체상금액이 부당하게 과다한 경우, 법원은 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 변호사를 통해 제반 사정을 소명하여 감액을 적극 주장해야 합니다.

Question 40

계약보증금이 몰취될 위기입니다. 막을 방법이 있나요?

Accepted Answer

보증기관에 보증금 지급 금지 가처분을 신청하거나 발주자를 상대로 채무부존재확인 소송을 제기하여 부당한 몰취를 방어할 수 있습니다.

Question 41

공사대금을 못 받아서 현장에 유치권을 행사하려고 합니다. 요건이 무엇인가요?

Accepted Answer

해당 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이어야 하고, 변제기가 도래해야 하며, 목적물을 '적법하게 점유'하고 있어야 유치권이 성립합니다.

Question 42

유치권 행사 중 잠시 현장을 비웠더니 건축주가 자물쇠를 부수고 들어왔습니다.

Accepted Answer

점유를 침탈당하면 유치권은 소멸하나, 즉시 '점유회수의 소'를 제기하고 건축주를 건조물침입죄 및 재물손괴죄로 형사고소해야 합니다.

Question 43

현수막만 걸어놓으면 유치권이 인정되나요?

Accepted Answer

단순 현수막 게시는 인정받기 어렵습니다. 출입구 봉쇄, 경비원 상주, 시건장치 설치 등 타인의 지배를 배제하고 실질적으로 점유하고 있음을 명확히 증명해야 합니다.

Question 44

하수급인(하청)도 원청이 돈을 안 주면 유치권을 행사할 수 있나요?

Accepted Answer

네, 하수급인의 채권도 해당 건물 공사로 인해 발생한 것이므로 건물 전체에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다.

Question 45

경매로 건물이 넘어갔는데 유치권을 주장할 수 있나요?

Accepted Answer

경매개시결정 기입등기 '이전'에 유치권(점유 및 변제기 도래)을 취득했다면 낙찰자(매수인)에게도 대항할 수 있어 공사대금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.

Question 46

허위 유치권자가 현장을 점유하고 있어 공사가 지연되고 있습니다.

Accepted Answer

가짜 공사도급계약서로 유치권을 주장하는 자에게는 유치권 부존재 확인 소송을 제기하고, 즉시 인도단행가처분을 신청하여 현장에서 퇴거시켜야 합니다.

Question 47

소송 전 가압류를 하려면 공탁금이 많이 나오나요?

Accepted Answer

건설대금 가압류 시 법원이 현금 공탁을 명할 수 있으나, 변호사의 꼼꼼한 소명 자료 제출을 통해 서울보증보험의 공탁보증보험증권으로 대체하여 비용 부담을 최소화할 수 있습니다.

Question 48

하도급 직불청구권이 생기면 가압류권자보다 우선하나요?

Accepted Answer

하도급법상 직접지급 사유가 발생한 시점 이전에 발주자의 원청에 대한 대금 채권이 이미 가압류된 경우에는 하수급인이 가압류권자에게 우선할 수 없어 치열한 법리 다툼이 필요합니다.

Question 49

공사방해금지가처분은 언제 신청하나요?

Accepted Answer

건축주나 인근 주민들이 부당한 이유로 진입로를 막거나 공사 현장을 점거하는 등 시공을 방해할 때, 이를 중지시키기 위해 법원에 신청합니다.

Question 50

진심파트너스 부산분사무소는 건설 전문 변리사/세무사 자격도 보유하고 있나요?

Accepted Answer

네, 공사대금 분쟁 과정에서 발생하는 세무적 이슈(세금계산서 미발행 등)와 건설 신기술·특허 관련 분쟁까지 변리사·세무사 복합자격을 보유한 건설 전문변호사가 원스톱으로 해결해 드립니다.

Question 51

부산에서 건설 공사 하자로 소송을 제기하려면 어떻게 하나요?

Accepted Answer

건설 공사 하자 소송 전 하자 감정 신청을 통해 전문가 의견을 확보하는 것이 중요합니다. 하자의 종류, 발생 시기, 하자담보책임 기간 내 여부 등을 검토하고 전문 변호사와 함께 소송 전략을 수립하시기 바랍니다.

Question 52

부산에서 공사대금을 받지 못한 경우 어떻게 청구하나요?

Accepted Answer

공사대금 미지급의 경우 내용증명 발송 후 민사 소송(지급 명령 또는 공사대금 청구 소송)을 제기할 수 있습니다. 공사 완료 여부, 계약 내용, 미지급 금액을 입증할 증거를 확보하고 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 53

부산 아파트 하자 소송에서 어떤 하자가 인정되나요?

Accepted Answer

아파트 하자로 인정되는 유형으로는 누수, 균열, 단열 불량, 결로, 배관 문제, 외벽 마감 불량 등이 있습니다. 하자 발생 즉시 사진 촬영 등 증거를 보전하고 하자 보수 요청 내역을 문서화한 후 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 54

부산에서 건설 하도급 대금을 받지 못한 경우 어떻게 하나요?

Accepted Answer

하도급 대금 미지급 시 원도급자에게 직접 지급 청구를 하거나 하도급법 위반으로 공정거래위원회에 신고할 수 있습니다. 또한 민사 소송을 통해 공사대금을 청구할 수 있으므로 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 55

부산에서 재개발·재건축 조합원이 탈퇴하고 싶은 경우 어떻게 하나요?

Accepted Answer

재개발·재건축 조합원 탈퇴는 관련 법령과 조합 정관에 따라 엄격히 제한됩니다. 탈퇴 가능 요건과 절차를 검토하고, 탈퇴 거절 시 법적 대응 방법에 대해 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 56

부산에서 건설 공사 지체상금이 과다하게 부과된 경우 어떻게 대응하나요?

Accepted Answer

지체상금이 공사 지연의 실제 원인과 귀책 사유를 고려하지 않고 부과된 경우 이의를 제기할 수 있습니다. 발주자 귀책 사유, 불가항력, 설계 변경 등으로 인한 지연은 지체상금 산정에서 제외되어야 합니다. 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 57

부산에서 분양 계약을 해제하고 싶을 때 어떻게 하나요?

Accepted Answer

분양 계약 해제는 분양 사업자의 귀책 사유, 중요 사항 허위 고지, 계약 내용 불이행 등의 사유가 있을 때 가능합니다. 계약금 및 중도금 반환 여부와 손해배상 청구 가능성을 전문 변호사와 검토하시기 바랍니다.

Question 58

부산에서 건설 공사 중단 시 시공사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요?

Accepted Answer

건설 공사가 시공사의 귀책 사유로 중단된 경우 공사 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공사 중단의 원인과 책임 소재를 명확히 하고 전문 변호사와 함께 청구 전략을 수립하시기 바랍니다.

Question 59

부산에서 아파트 누수 하자로 인한 피해 배상을 받을 수 있나요?

Accepted Answer

아파트 누수는 대표적인 건축 하자로 시공사에 하자 보수 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 누수 발생 즉시 증거를 수집하고 관리 주체에 통보하여 기록을 남기는 것이 중요합니다. 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 60

부산에서 건설 계약을 해지할 때 위약금은 어떻게 되나요?

Accepted Answer

건설 계약 해지 시 위약금은 계약서에 정한 바에 따르며, 귀책 사유가 있는 측이 위약금을 부담합니다. 상대방의 계약 위반이 명백한 경우 위약금을 청구하거나 지급을 거부할 수 있으며, 전문 변호사와 구체적 검토를 하시기 바랍니다.

Question 61

부산에서 건설 감리 책임으로 손해배상 청구가 가능한가요?

Accepted Answer

감리자가 감리 업무를 소홀히 하여 하자가 발생하거나 안전 사고가 일어난 경우 감리사에 대한 손해배상 청구가 가능합니다. 감리 업무의 범위와 과실 입증이 중요하므로 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 62

부산에서 건설 현장 안전사고로 피해를 입은 경우 보상받을 수 있나요?

Accepted Answer

건설 현장 안전사고 피해는 산재보험 처리와 함께 사업주나 원청에 대한 민사 손해배상 청구가 가능합니다. 안전 조치 위반이 있는 경우 형사 고소도 검토할 수 있으므로 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 63

부산에서 건설 공사로 인근 건물에 균열이 생긴 경우 어떻게 하나요?

Accepted Answer

건설 공사로 인한 인접 건물 피해(균열, 침하 등)에 대해 시공사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공사 전 현황 사진 촬영 등 사전 증거 보전이 중요하며, 공사와 피해 사이의 인과관계 입증을 위해 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Question 64

부산에서 하도급 계약에서 불공정 특약이 포함된 경우 어떻게 하나요?

Accepted Answer

하도급법은 부당한 특약을 금지하고 있어 원사업자가 일방적으로 불리한 조건을 강제한 경우 해당 조항의 효력을 다툴 수 있습니다. 부당한 특약 유형과 대응 방법에 대해 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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