십여 년 전 직장 때문에 대출이 어려워, 내 돈으로 산 아파트를 아버지 명의로 등기해 두었습니다. 대출 이자와 관리비, 재산세까지 모두 제가 내 왔고 실제로 살고 있는 것도 저입니다. 그런데 아버지가 돌아가시자 형제들이 그 아파트도 아버지 재산이니 똑같이 나눠야 한다고 합니다. 내 돈으로 산 집인데 정말 나눠야 하는 걸까요?
수영구에서 부산부동산전문변호사 상담을 받은 분의 이야기입니다. 부산부동산전문변호사로 일하며 가족 명의 부동산을 둘러싼 다툼은 상속이 시작되는 순간 터지는 경우가 많다는 것을 자주 봅니다. 가족끼리 명의를 빌려 부동산을 사는 일은 흔하지만, 명의자가 세상을 떠나거나 가족 관계가 틀어지면 큰 다툼으로 번집니다. 이런 경우 무엇을 주장할 수 있고 무엇이 어려운지 정리합니다.
명의를 빌린 약정은 원칙적으로 효력이 없다
다른 사람 이름으로 부동산을 등기하기로 한 약정을 명의신탁이라고 합니다. 법은 투기나 탈세를 막기 위해 명의신탁 약정을 원칙적으로 무효로 보고 있습니다. 부모와 자녀 사이라도 마찬가지입니다. 배우자 사이나 종중처럼 예외가 인정되는 경우가 있지만, 부모 명의로 자녀가 집을 산 경우는 대개 이 예외에 들어가지 않습니다.
그래서 이 집은 내 것인데 아버지 이름만 빌렸을 뿐이라는 주장만으로 소유권을 인정받기는 어렵습니다. 등기상 소유자였던 아버지가 돌아가셨으니, 법적으로는 아버지의 상속재산으로 보일 가능성이 큽니다. 부산부동산전문변호사 상담에서 가장 먼저 이 냉정한 출발점을 설명합니다.
그렇다고 아무것도 주장할 수 없는 것은 아니다
명의신탁이 무효라도, 집값을 실제로 낸 사람이 아무 권리도 없는 것은 아닙니다. 상황에 따라 다음과 같은 주장을 검토할 수 있습니다.
| 주장 | 내용 |
| 매수 자금 반환 청구 | 아버지에게 낸 돈을 돌려 달라는 권리가 상속인들에게 넘어갔다는 주장 |
| 상속재산 분할에서의 정산 | 집값을 낸 사정을 분할 비율에 반영해 달라는 주장 |
| 기여분 주장 | 부모 재산의 형성·유지에 특별히 기여했다는 주장 |
| 증여 주장 | 아버지가 생전에 집을 넘겨주기로 했다는 주장 |
어떤 방법이 맞는지는 집을 살 때 돈이 어떻게 흘러갔는지, 아버지와 어떤 이야기를 나눴는지, 그 뒤 누가 무엇을 부담해 왔는지에 따라 달라집니다.
돈의 흐름을 증명해야 한다
집을 살 때 계약금과 중도금, 잔금이 내 계좌에서 나갔는지, 대출을 내가 갚아 왔는지, 재산세와 관리비를 누가 냈는지를 통장 내역으로 정리해야 합니다. 오래된 일이라 은행 기록을 다시 떼야 할 수도 있습니다. 아버지와 주고받은 메시지나 편지, 가족들이 그 사정을 알고 있었다는 정황도 도움이 됩니다.
형제들이 나중에 너는 그 집에서 공짜로 살지 않았느냐고 반박할 수 있으니, 내가 살면서 부담한 비용과 함께 집을 산 경위를 처음부터 끝까지 정리하는 것이 좋습니다. 부산부동산전문변호사와 이 경위를 표로 정리해 두면 형제들과 협의할 때도, 법원에 낼 때도 그대로 쓸 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 받은 매도인이 두 배를 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자면에서 함께 보실 수 있습니다.
형제들과 협의하는 방법
상속재산 분할은 상속인 전원이 합의해야 정리됩니다. 집값을 실제로 낸 사정을 형제들이 인정한다면, 그 집은 내가 갖고 다른 상속재산을 형제들이 나눠 갖는 식으로 합의할 수 있습니다. 협의가 되면 상속재산 분할 협의서를 작성하고 등기를 마치면 됩니다. 부산부동산전문변호사와 협의서를 쓰면 집값을 낸 사정과 그에 따른 정산 내용을 빠짐없이 적을 수 있습니다. 이때 협의서에 집을 내가 갖게 된 이유를 적어 두면 나중에 다른 말이 나오는 것을 막을 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 이웃이 내 땅을 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
협의가 안 되면 가정법원에 상속재산 분할 심판을 청구하고, 그 안에서 집값을 낸 사정과 기여분을 주장하게 됩니다. 부산부동산전문변호사는 민사상 청구와 가사 절차 가운데 어느 쪽이 유리한지 함께 따져 봅니다.
세금 문제도 함께 생각한다
명의신탁이 드러나면 과징금이나 세금 문제가 생길 수 있습니다. 법적 다툼에서 명의신탁 사실을 주장하는 것이 세금 측면에서 불리하게 작용하지 않는지도 함께 검토해야 합니다. 세무 전문가의 의견을 함께 받아 보는 것이 좋습니다. 부산부동산전문변호사 사건에서도 법적 주장과 세금 문제를 함께 놓고 어느 쪽으로 정리할지 결정하는 경우가 많습니다. 당장의 다툼에서 이기는 것보다 전체 부담이 가장 적은 길을 고르는 것이 중요합니다.
앞으로 같은 일을 막으려면
부산부동산변호사 상담에서 늘 드리는 말씀이 있습니다. 가족 명의를 빌려 부동산을 사는 것은 처음부터 법적으로 불안정한 방식입니다. 대출이나 다른 사정 때문에 어쩔 수 없었다면, 적어도 돈을 빌려준 것인지 증여한 것인지 서면으로 남겨 두고, 명의자와 다른 가족들이 그 사실을 알고 있도록 하는 것이 좋습니다.
부모님이 살아 계실 때 정리할 수 있다면
명의자인 부모님이 아직 살아 계신다면 지금 정리하는 것이 가장 확실합니다. 부모님이 실제 사정을 확인하는 서면을 남겨 주거나, 정식 절차를 거쳐 소유권을 넘겨받는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 이 과정에서 증여세나 양도세 같은 세금 문제가 생길 수 있으니 세무 상담을 함께 받아야 합니다. 부산부동산전문변호사 상담에서는 다른 형제들에게도 사정을 알리고 동의를 받아 두라고 권합니다. 나중에 부모님이 돌아가신 뒤 형제들이 몰랐다고 하면 다툼이 다시 생기기 때문입니다.
형제 가운데 한 명이 집을 처분하려 한다면
상속 등기를 먼저 마친 형제가 자기 지분을 팔거나 담보로 잡히려는 경우도 있습니다. 이런 조짐이 보이면 처분금지 가처분을 검토해 집이 다른 사람에게 넘어가는 것을 막아야 합니다. 부산부동산전문변호사는 다툼이 생긴 직후 등기부를 수시로 확인하라고 권합니다.
수영구 상담의 가상 사례
수영구의 한 남성은 오래전 자신의 돈으로 산 아파트를 아버지 명의로 해 두었다가, 아버지가 돌아가신 뒤 형제들과 다툼이 생겨 부산부동산전문변호사와 상담했습니다. 당시 계약금과 잔금이 본인 계좌에서 나간 기록과 대출 상환 내역, 재산세 납부 영수증을 정리하고, 아버지가 이 집은 네 것이라고 적은 편지도 찾았습니다. 형제들에게 이 자료를 보여 주며 협의한 끝에, 아파트는 본인이 갖고 아버지의 예금과 다른 토지는 형제들이 나눠 갖는 것으로 상속재산 분할 협의가 이뤄졌습니다. 실제 사건이 아니라 설명을 위해 만든 예시입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 건물주가 재건축한다며 상가 계약 갱신을 거절한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 내 돈으로 산 집이니 당연히 내 것 아닌가요?
A. 명의신탁 약정은 원칙적으로 무효라 등기 명의자의 재산으로 보일 가능성이 큽니다.
Q. 그럼 아무것도 주장할 수 없나요?
A. 매수 자금 반환, 상속재산 분할에서의 정산, 기여분 등을 검토할 수 있습니다.
Q. 어떤 자료가 필요한가요?
A. 매수 대금과 대출 상환, 세금 납부를 누가 했는지 보여 주는 통장 내역이 핵심입니다.
Q. 형제들과 합의가 안 되면요?
A. 가정법원에 상속재산 분할 심판을 청구할 수 있습니다.
마치며
가족 명의로 사 둔 부동산은 명의자가 세상을 떠나면 다툼의 중심이 되기 쉽습니다. 명의신탁만으로는 소유권을 주장하기 어렵지만, 돈의 흐름을 증명하면 정산받을 길이 있습니다. 사정에 따라 방법이 달라지니 이런 다툼이 생겼다면 부산부동산전문변호사와 상의해 보시기 바랍니다.