시골 땅이나 오래된 주택가에서 이웃이 담장이나 창고, 텃밭을 내 땅 일부에 걸쳐 오랫동안 써 왔는데, 측량을 해 보니 경계가 다르다는 사실이 드러나는 경우가 있습니다. 경계를 바로잡자고 하면 이웃은 오히려 수십 년 동안 써 왔으니 그 땅은 이제 자기 것이라며 점유취득시효를 주장합니다. 오래 썼다는 사실만으로 바로 소유권이 넘어가는 것은 아니며, 법이 정한 요건을 모두 갖춰야 합니다. 부산부동산전문변호사와 상담할 때도 이웃이 언제부터, 어떤 방식으로 그 땅을 써 왔는지부터 확인합니다. 따질 점을 정리했습니다.
점유취득시효의 요건
민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 이 요건을 하나씩 따져 보면 다툴 지점이 보입니다.
| 요건 | 의미 | 다툴 수 있는 지점 |
| 20년간 점유 | 오랜 기간 계속 사용 | 시작 시점, 중간에 끊긴 적 |
| 소유의 의사 | 내 땅처럼 쓴 것 | 빌려 썼거나 허락받은 경우 |
| 평온·공연 | 다툼 없이 드러나게 | 분쟁이 있었던 경우 |
| 등기 | 등기해야 소유권 취득 | 등기 전 소유자 변경 |
소유의 의사가 핵심입니다
이웃이 처음부터 남의 땅인 줄 알면서 허락을 받고 썼거나, 사용료를 내고 빌려 썼다면 소유의 의사가 인정되기 어렵습니다. 예전 소유자와 이웃 사이에 사용을 허락한 대화나 서류, 사용료를 받은 기록이 있다면 중요한 반박 자료가 됩니다.
예전 소유자 확인
땅을 상속받았거나 산 경우라면 예전 소유자가 이웃과 어떤 관계였는지 가족이나 이웃 주민을 통해 확인합니다.
사용 경위 확인
이웃이 그 땅을 쓰기 시작한 계기, 예를 들어 담장을 새로 쌓은 시기나 창고를 지은 시기를 항공사진이나 건축 기록으로 확인합니다.
20년이 정말 지났나요
점유가 시작된 시점과 중간에 끊긴 적이 있는지가 중요합니다. 오래된 항공사진, 건축물대장, 이웃의 이사 시기를 확인하면 실제 기간이 주장보다 짧을 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 지자체의 연도별 항공사진이 의외로 결정적인 자료가 되는 경우가 많다고 안내합니다.
소유자가 바뀐 경우
이웃의 점유 기간이 다 찬 뒤 땅 소유자가 바뀌었다면, 새 소유자에게 시효취득을 주장할 수 있는지가 다시 따져집니다. 소유권 변동 시점과 점유 기간을 함께 정리해야 합니다.
경계를 바로잡는 방법
정확한 측량을 먼저 하고, 이웃과 협의해 경계를 정리하는 것이 가장 좋습니다. 협의가 안 되면 경계 확정이나 토지 인도, 건물 철거를 구하는 소송을 검토합니다. 민법 제214조는 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 부산부동산변호사를 찾는 분들께는 소송 전에 측량 결과를 근거로 서면 협의를 먼저 시도하라고 권합니다. 관련 내용은 변호사 법원에서 소장이 날아왔다면 가장 먼저 할 일에서 함께 보실 수 있습니다.
이해를 돕는 예시
아래는 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 꾸민 예시입니다. 부산 기장군의 땅을 상속받은 한 남성은 집을 새로 지으려고 측량을 했다가, 이웃집 창고와 텃밭이 자기 땅 안으로 들어와 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이웃은 수십 년 동안 써 왔으니 자기 땅이라고 주장했습니다. 그는 부산부동산전문변호사와 상담하며 연도별 항공사진으로 창고가 지어진 시기를 확인했고, 돌아가신 아버지가 이웃에게 텃밭을 쓰라고 허락했다는 마을 주민의 기억을 정리해 소유의 의사를 다투기로 했습니다. 관련 내용은 부동산공유물분할소송 형제끼리 상속받은 집을 나누려면에서 함께 보실 수 있습니다.
이웃과의 관계도 생각하세요
경계 다툼은 오래 이웃으로 지내야 하는 관계에서 생기는 경우가 많아, 처음부터 소송으로 가기보다 측량 결과를 함께 보며 대화를 시도하는 것이 좋습니다. 일부 땅을 정리하고 그 대가를 정하는 방식으로 합의하는 경우도 있습니다. 대화 내용은 메모나 메시지로 남겨 두고, 합의가 되면 서면으로 정리해 둡니다. 부산부동산전문변호사와 상담하며 합의안의 내용을 미리 검토하면 나중의 다툼을 줄일 수 있습니다. 관련 내용은 변호사 처음 상담받기 전에 무엇을 챙겨 가면 좋을까에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 20년 넘게 썼으면 바로 이웃 땅이 되나요?
A. 소유의 의사와 다른 요건을 모두 갖춰야 하고, 등기도 필요합니다.
Q. 측량은 어디에 맡기나요?
A. 공적 측량 기관에 신청하는 경우가 많습니다.
Q. 이웃이 이미 소송을 냈다면요?
A. 요건별로 반박 자료를 정리해야 해, 부산부동산전문변호사와 서둘러 상의하시길 권합니다.
이웃이 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면 점유취득시효의 요건, 특히 소유의 의사와 실제 점유 기간을 따지고, 항공사진과 건축 기록, 사용 허락 경위로 반박 자료를 정리하며, 측량을 바탕으로 경계를 바로잡는 협의나 소송을 검토하는 것이 중요합니다. 점유 경위와 기간에 따라 결과는 사안마다 달라집니다. 땅 경계 문제로 고민이시라면 부산부동산전문변호사와 측량 결과부터 함께 살펴보시기 바랍니다.