상가나 사무실을 빌려 쓰는데 비가 새자 건물주가 옥상 방수 공사를 하면서 그 비용을 세입자들에게 나누어 내라고 한다면, 그 공사가 임대인이 해야 할 수선에 해당하는지와 계약서에 비용 부담에 관한 특약이 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 건물의 주요 구조나 옥상 방수처럼 건물을 쓸 수 있게 유지하는 큰 수선은 원칙적으로 임대인이 부담하는 것으로 봅니다. 다만 계약서에 세입자가 부담하기로 정해 두었다면 그 범위가 문제됩니다. 그래서 부산부동산전문변호사와 임대차 계약서의 수선 특약과 공사 내용을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
■ 핵심 요약
1. 수선 의무: 건물을 쓸 수 있게 유지하는 큰 수선은 원칙적으로 임대인이 부담합니다.
2. 특약 확인: 계약서에 비용 부담 특약이 있는지, 그 범위가 어디까지인지 봅니다.
3. 공사 성격: 옥상 방수가 큰 수선인지 작은 수선인지 따집니다.
4. 준비 순서: 부산부동산전문변호사와 계약서와 공사 견적을 확인합니다.
5. 주의사항: 비용을 냈다면 영수증과 공사 내역을 꼭 받아 둡니다.
수선 비용은 누가 내는 것이 원칙인가요
임대인은 임차인이 건물을 계약 목적대로 쓸 수 있게 유지해 줄 의무가 있습니다. 부산부동산전문변호사는 옥상 방수처럼 건물 전체에 관련된 큰 수선은 임대인의 몫으로 보는 경우가 많다고 설명합니다. 반면 전구 교체처럼 작은 수선은 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 동래구 건물주가 권리금 받을 새 임차인을 거절할 때에서 함께 보실 수 있습니다.
큰 수선
지붕, 외벽, 구조처럼 건물의 기본을 유지하는 수선은 임대인 부담이 원칙입니다.
작은 수선
일상적으로 쓰다 생기는 사소한 수선은 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
계약서 특약은 어떻게 보나요
계약서에 수선 비용을 임차인이 부담한다는 특약이 있어도 그 범위가 무한정은 아닙니다. 부산부동산전문변호사와 함께 특약 문구가 어떤 수선까지 포함하는지 따져 봅니다. 막연한 특약을 근거로 큰 공사비까지 떠넘기는 것은 다툴 여지가 있습니다.
특약의 범위
일반적인 수선 특약은 작은 수선을 뜻하는 것으로 좁게 해석되는 경우가 많습니다.
명시적 약정
큰 공사비까지 부담하기로 구체적으로 정했다면 그 약정이 문제됩니다.
| 공사 | 일반적인 부담 | 확인할 것 |
| 옥상 방수 | 임대인 | 특약의 구체성 |
| 외벽 보수 | 임대인 | 원인과 범위 |
| 내부 도배·전구 | 임차인 | 계약서 특약 |
| 임차인 시설 고장 | 임차인 | 설치 주체 |
표에 정리한 것처럼 공사의 성격에 따라 부담이 달라집니다.
비가 새서 생긴 피해는 어떻게 하나요
누수로 집기나 상품이 망가졌다면 그 손해도 함께 문제 삼을 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 피해 사진과 수리 요청 기록을 남기도록 안내합니다. 임대인이 수선 요청을 받고도 미뤘다면 그 사이의 손해 책임도 따질 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 부산진구 위층 누수로 가게 영업을 못 했다면 누구에게 배상받을까에서 함께 보실 수 있습니다.
피해 기록
누수 위치와 손상된 물건을 촬영하고 목록을 만듭니다.
수선 요청 기록
수선을 요청한 문자나 내용증명을 남깁니다.
이미 비용을 냈다면 돌려받을 수 있나요
임대인이 부담해야 할 비용을 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있는지 검토합니다. 부산부동산전문변호사와 함께 낸 금액과 공사 내역을 정리합니다. 보증금에서 공제하겠다는 주장에도 같은 기준으로 대응할 수 있습니다. 관련 내용은 남구 부산부동산전문변호사 보증금 반환 지연 이자 받는 조건에서 함께 보실 수 있습니다.
민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
반환 청구
낸 비용의 영수증과 공사 내역으로 반환을 청구합니다.
보증금 공제 다툼
계약이 끝날 때 보증금에서 빼려 한다면 그 근거를 다툽니다.
자주 생기는 실수
건물주와의 관계를 생각해 문제를 덮고 넘어가는 경우가 많습니다. 부산부동산전문변호사가 자주 보는 실수는 아래와 같습니다.
영수증 없이 돈을 보내는 경우
공사비를 보내면서 내역을 받지 않으면 나중에 무엇에 쓴 돈인지 증명하기 어렵습니다.
월세를 마음대로 줄이는 경우
수선을 안 해 준다고 월세를 임의로 줄이면 연체로 문제가 될 수 있습니다.
다음은 여러 상담 내용을 섞어 새로 만든 가상의 이야기입니다. 부산 수영구에서 꼭대기 층 사무실을 빌려 쓰는 40대 자영업자 국 씨는 비가 올 때마다 천장에서 물이 새 건물주에게 수리를 요청했습니다. 건물주는 옥상 방수 공사를 하겠다며 그 비용을 위층 세입자들이 나누어 내라고 했고, 계약서에는 수선은 임차인이 한다는 짧은 문구만 있었습니다. 국 씨는 부산부동산전문변호사의 조력을 구한 뒤 계약서 문구와 공사 견적을 확인하고, 누수 피해 사진과 수리 요청 기록을 정리했습니다. 이 이야기에서는 짧은 수선 특약이 옥상 방수 같은 큰 공사까지 포함하는지가 가장 중요하게 다뤄졌습니다.
자주 받는 질문
Q. 계약서에 수선은 임차인 부담이라고 되어 있으면요?
A. 일반적인 수선 특약은 작은 수선으로 좁게 해석되는 경우가 많습니다.
Q. 공사비를 안 내면 계약을 해지당하나요?
A. 낼 의무가 없는 비용이라면 이를 이유로 해지하기는 어렵습니다.
Q. 누수로 망가진 물건도 배상받을 수 있나요?
A. 수선을 미룬 사정이 있다면 검토할 수 있어, 부산부동산전문변호사와 피해 자료를 정리하는 것이 좋습니다.
Q. 이미 낸 공사비는 어떻게 하나요?
A. 반환을 청구하거나 보증금 정산 때 다툴 수 있어, 부산부동산전문변호사와 영수증을 정리해 두면 좋습니다.
건물주가 옥상 방수 공사비를 세입자에게 떠넘긴다면 그 공사가 임대인이 해야 할 큰 수선인지와 계약서 특약의 범위를 함께 따져 대응해야 합니다. 특약 문구의 구체성, 공사의 성격, 수선 요청과 피해 기록에 따라 결과는 사안마다 달라질 수 있습니다. 공사비 부담 요구를 받으셨다면 부산부동산전문변호사와 계약서부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.