상가를 세놓았는데 세입자가 몇 달째 월세를 내지 않습니다. 처음에는 장사가 어렵다며 조금만 기다려 달라더니, 이제는 연락도 잘 받지 않습니다. 가게 문은 열려 있고 영업도 하는 것 같은데 월세는 들어오지 않습니다. 보증금에서 까면 된다고 생각했지만 연체가 쌓이면서 보증금도 바닥을 보이기 시작합니다.
부산진구의 한 상가 건물주가 이런 상황에서 부산부동산변호사 상담을 받았습니다. 경기가 어려워지면 부산부동산변호사 사무실에도 상가 연체 상담이 늘어납니다. 월세를 안 내는 세입자를 내보내는 일은 생각보다 시간이 오래 걸리고, 순서를 잘못 밟으면 더 늦어집니다. 계약 해지부터 명도까지 순서대로 정리합니다.
언제 계약을 해지할 수 있나
상가 임대차에서는 세입자가 밀린 월세가 석 달 치에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 석 달 치는 연속해서 석 달을 안 낸 것이 아니라, 밀린 금액의 합계가 석 달 치 월세에 이른 것을 말합니다. 중간에 조금씩 냈더라도 밀린 금액이 쌓여 석 달 치가 되면 해지할 수 있습니다.
해지는 세입자에게 분명하게 알려야 효력이 생깁니다. 말로만 하지 말고 내용증명으로 해지 통지를 보내 두는 것이 좋습니다. 부산부동산변호사 상담에서 가장 먼저 밀린 월세를 회차별로 정리해 해지 요건이 갖춰졌는지 확인합니다.
연체 금액 정리표
| 항목 | 내용 |
| 월세와 관리비 | 계약서상 금액과 납부일 |
| 회차별 납부 여부 | 언제 얼마를 냈는지 |
| 밀린 금액 합계 | 석 달 치에 이르렀는지 |
| 보증금 | 남은 보증금으로 공제할 수 있는 금액 |
| 독촉 기록 | 문자, 통화, 내용증명 |
관리비를 월세와 따로 받는다면 관리비 연체도 함께 정리합니다. 다만 해지 요건인 석 달 치는 월세를 기준으로 따지는 것이 일반적이라 구분해서 적어 두세요.
명도소송 전에 꼭 할 일, 점유이전금지가처분
세입자가 나가지 않으면 명도소송을 해야 합니다. 그런데 소송 중에 세입자가 몰래 다른 사람에게 가게를 넘기면, 판결을 받아도 새로 들어온 사람에게는 집행할 수 없는 문제가 생깁니다. 그래서 명도소송을 내기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 중요합니다. 이 가처분을 해 두면 소송 중에 점유자가 바뀌어도 판결로 내보낼 수 있습니다. 부산부동산변호사가 명도 사건에서 가장 먼저 챙기는 절차입니다. 부산부동산변호사 입장에서 이 가처분을 빠뜨려 소송을 처음부터 다시 해야 했던 사례를 들으면 늘 안타깝습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 이웃이 내 땅을 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
명도소송의 흐름
해지 통지 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 냅니다. 밀린 월세와 계약 종료 뒤 가게를 쓴 기간의 사용료도 함께 청구합니다. 세입자가 소송에 대응하지 않으면 비교적 빨리 판결이 나오지만, 세입자가 다투면 시간이 더 걸립니다. 판결을 받은 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 법원 집행관을 통해 강제집행을 합니다.
직접 내보내면 안 된다
답답한 마음에 가게 자물쇠를 바꾸거나, 전기와 수도를 끊거나, 짐을 밖으로 빼 버리는 건물주가 있습니다. 하지만 판결 없이 이런 행동을 하면 오히려 건물주가 업무방해나 주거침입, 재물손괴로 문제가 될 수 있고, 세입자에게 손해를 배상해야 할 수도 있습니다. 아무리 억울해도 법원 절차를 통해 내보내야 합니다.
보증금은 어떻게 정리하나
밀린 월세와 관리비, 원상복구 비용, 계약 종료 뒤의 사용료는 보증금에서 공제할 수 있습니다. 공제하고 남은 보증금은 세입자가 가게를 비워 줄 때 돌려줍니다. 보증금보다 밀린 돈이 많다면 그 차액은 세입자에게 따로 청구해야 합니다. 정산 내역을 표로 만들어 세입자에게 보내면 다툼을 줄일 수 있습니다. 원상복구 비용은 견적서를 받아 두어야 나중에 금액을 두고 다투지 않습니다. 부산부동산변호사와 정산표를 함께 만들면 공제 항목마다 근거를 붙일 수 있어, 세입자가 금액을 문제 삼아 시간을 끄는 일을 막을 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 건물주가 재건축한다며 상가 계약 갱신을 거절한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
권리금 회수를 주장한다면
세입자가 다음 세입자를 데려와 권리금을 받겠다며 시간을 끄는 경우도 있습니다. 하지만 월세를 석 달 치 이상 밀린 세입자는 권리금 회수 기회를 보호받지 못하는 것이 일반적입니다. 세입자가 권리금을 이유로 버틴다면 연체 사실을 근거로 대응할 수 있습니다.
다음 계약부터는 제소전화해
명도 문제는 계약할 때 대비할 수 있습니다. 계약서를 쓰면서 법원에 제소전화해를 신청해 두면, 나중에 세입자가 월세를 밀리고 나가지 않을 때 소송 없이 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 비용과 시간이 조금 들지만 명도 소송에 드는 시간을 생각하면 충분히 고려할 만합니다. 부산부동산변호사 상담에서 새 계약을 앞둔 건물주에게 자주 권하는 방법입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 받은 매도인이 두 배를 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자면에서 함께 보실 수 있습니다.
세입자가 사라졌다면
연체가 길어지다 세입자가 연락을 끊고 가게를 비운 채 사라지는 경우도 있습니다. 가게 안에 집기와 물건이 그대로 남아 있다면, 건물주가 마음대로 치우는 것은 위험합니다. 세입자가 나중에 나타나 물건을 버렸다며 배상을 요구할 수 있기 때문입니다. 이때도 명도소송을 거쳐 판결을 받고, 집행 절차에서 남은 물건을 정리하는 것이 안전합니다. 부산부동산변호사 상담에서는 세입자의 주소를 알 수 없는 경우 공시송달로 소송을 진행하는 방법도 함께 안내합니다.
연체 초기에 할 수 있는 일
연체가 한두 달 되었을 때부터 대응을 시작하면 손해를 줄일 수 있습니다. 밀린 날짜와 금액을 적어 문자로 독촉하고, 세입자의 사정을 들어 분할 납부 약속을 받는다면 그 약속을 서면으로 남겨 두세요. 약속을 어기면 그 기록이 해지 통지와 소송의 근거가 됩니다. 부산부동산변호사 사건에서도 연체 초기 기록이 잘 남아 있는 건물주일수록 명도 절차가 빠르게 끝났습니다.
부산진구 상가 건물주의 가상 사례
부산진구의 한 건물주는 1층 식당 세입자가 몇 달째 월세를 밀리고 연락을 피하자 부산부동산변호사와 상담했습니다. 회차별 연체 내역을 정리해 보니 밀린 월세가 석 달 치를 넘었고, 건물주는 내용증명으로 계약 해지를 통지했습니다. 이어 점유이전금지가처분을 먼저 해 두고 명도소송을 냈습니다. 소송 중 세입자가 지인에게 가게를 넘기려 했지만 가처분 덕분에 문제가 되지 않았고, 판결 뒤 세입자는 보증금에서 밀린 월세를 공제하는 정산에 동의하고 가게를 비웠습니다. 이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세를 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?
A. 밀린 금액의 합계가 석 달 치 월세에 이르면 해지할 수 있습니다.
Q. 자물쇠를 바꿔 버려도 되나요?
A. 판결 없이 하면 건물주가 오히려 처벌이나 배상 책임을 질 수 있습니다.
Q. 명도소송 전에 꼭 해야 할 것은요?
A. 점유이전금지가처분을 먼저 해 두어야 판결 뒤 집행에 문제가 없습니다.
Q. 보증금보다 밀린 돈이 많아요.
A. 보증금으로 공제하고 남은 금액은 세입자에게 따로 청구할 수 있습니다.
정리
월세를 안 내는 세입자를 내보내는 일은 해지 통지, 가처분, 명도소송, 강제집행의 순서를 지켜야 가장 빠릅니다. 직접 내보내려 하면 오히려 일이 커질 수 있습니다. 계약 내용과 연체 상황에 따라 대응이 달라지니 세입자 문제로 속을 끓이고 있다면 부산부동산변호사와 상의해 보시기 바랍니다.