부산건설전문변호사에게 금정구의 한 시공사가 급히 문의해 온 일입니다. 근린생활시설 신축 공사의 터파기를 하던 중 굴착기 바가지에 오래된 기와 조각과 토기 파편이 걸려 나왔습니다. 관할 관청에 신고하자 곧바로 공사를 멈추라는 지시가 내려왔고, 전문 기관의 조사가 끝날 때까지 공사를 재개할 수 없다고 합니다. 장비와 인력은 현장에 묶여 있고, 건축주는 준공 날짜를 맞추지 못하면 지체상금을 물리겠다고 합니다.
부산은 오래된 마을 터가 많아 도심 공사에서도 땅속 유물이 나오는 일이 종종 있습니다. 이런 일은 누구의 잘못도 아니지만, 공사가 멈추는 동안 생기는 비용과 공기 지연을 누가 떠안을지는 계약서와 상황에 따라 크게 달라집니다. 시공사 입장에서 무엇을 챙겨야 하는지 정리합니다.
유물이 나오면 공사를 멈추는 것이 원칙
공사 중 땅속에서 문화유산으로 보이는 물건이 나오면, 공사를 멈추고 관할 관청에 신고해야 합니다. 신고하지 않고 공사를 계속하거나 유물을 훼손하면 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 그래서 공사가 멈추는 것 자체는 피할 수 없는 일이고, 시공사가 지시에 따라 즉시 멈춘 것은 오히려 의무를 다한 것입니다.
신고 뒤에는 전문 기관이 현장을 확인하고, 필요하면 발굴 조사를 합니다. 조사 결과에 따라 공사를 그대로 진행하거나, 설계를 바꾸거나, 일부 구역을 보존해야 할 수도 있습니다. 조사 기간은 유물의 양과 성격에 따라 몇 주에서 몇 달까지 걸릴 수 있습니다. 부산건설전문변호사 상담에서는 관청의 지시 공문과 조사 일정부터 확인합니다.
공사 중지 기간의 비용은 누구 몫인가
| 비용 | 따져 볼 점 |
| 현장에 묶인 장비 임대료 | 공기 연장에 따른 추가 비용으로 청구할 수 있는지 |
| 대기 인력의 인건비 | 다른 현장으로 돌릴 수 있었는지 |
| 현장 관리비 | 중지 기간에도 드는 경비 |
| 발굴 조사 비용 | 원칙적으로 사업 시행자인 건축주 쪽 부담 |
| 설계 변경으로 늘어난 공사비 | 변경 계약으로 반영해야 할 부분 |
유물 발견은 시공사의 책임이 아닌 사정이므로, 그로 인한 공사 중지 기간은 공사 기간 연장 사유가 됩니다. 계약서에 불가항력이나 발주자 사정으로 공사가 중지된 경우의 처리 조항이 있다면 그에 따라 기간과 비용을 조정합니다. 조항이 없더라도 시공사 책임이 아닌 사정으로 공사가 멈춘 것이니, 늘어난 기간과 그동안의 추가 비용을 건축주와 협의해 정산해야 합니다. 부산건설전문변호사는 중지 기간의 일별 비용 내역을 따로 정리해 정산 협의에 씁니다. 관련 내용은 건설소송전문변호사 공사가 중간에 멈췄다면 기성고 정산은 어떻게 할까에서 함께 보실 수 있습니다.
지체상금은 물지 않아도 된다
건축주가 준공 지연을 이유로 지체상금을 물리겠다고 하더라도, 유물 발견으로 공사가 멈춘 기간은 시공사 책임이 아닌 지연입니다. 그래서 그 기간만큼은 지체상금을 계산할 때 빼야 합니다. 이를 분명히 하려면 공사 중지 지시를 받은 날, 조사가 끝난 날, 공사 재개 허가를 받은 날을 공문으로 정리해 두어야 합니다. 부산건설전문변호사는 이 날짜들을 공정표 위에 표시해 지연 기간을 한눈에 보여 줍니다.
건축주에게 바로 알릴 것
1. 유물 발견 사실과 관청 신고 사실
2. 관청의 공사 중지 지시 내용
3. 예상되는 조사 기간과 공사 재개 시점
4. 공사 기간 연장과 추가 비용 정산이 필요하다는 점
5. 대기 중인 장비와 인력을 어떻게 운용할지에 대한 제안
통지는 반드시 서면으로 하고, 건축주의 답변도 서면으로 받아 두세요. 장비를 그대로 묶어 둘지, 일단 철수했다가 재개 때 다시 들일지는 비용과 일정을 비교해 건축주와 함께 정하는 것이 좋습니다. 시공사가 혼자 판단해 비용을 키우면 나중에 정산 다툼이 생길 수 있습니다. 건설전문변호사 상담에서는 건축주에게 보낼 통지문 문안도 함께 준비합니다.
하도급 업체와의 관계
시공사가 하도급 업체를 쓰고 있다면, 하도급 업체도 공사 중지로 손해를 입습니다. 하도급 업체에도 중지 사실과 예상 일정을 바로 알리고, 대기 비용을 어떻게 처리할지 협의해야 합니다. 시공사가 건축주에게 받는 추가 비용과 하도급 업체에 주는 비용이 맞물리므로, 두 정산을 함께 계획하는 것이 좋습니다. 하도급법상 원청은 하도급 업체의 추가 비용을 부당하게 떠넘겨서는 안 됩니다. 건설전문변호사는 원청과 하도급 정산을 같은 기간 기준으로 맞춰 다툼의 여지를 줄입니다.
설계 변경이 필요하다면
조사 결과 유물을 보존해야 해서 건물 배치나 지하층 규모를 바꿔야 한다면, 설계 변경과 함께 공사비도 다시 정해야 합니다. 지하층이 줄어들면 공사비가 줄 수도 있지만, 기초 공법을 바꾸느라 오히려 늘 수도 있습니다. 변경 계약 없이 공사를 이어 가면 나중에 추가 공사비를 받기 어려워지니, 반드시 변경 계약서를 먼저 써야 합니다. 변경 계약서 초안을 받았다면 서명 전에 부산건설변호사에게 금액 산정 근거를 한 번 확인받는 것도 방법입니다. 건설전문변호사 상담에서는 변경 계약서의 금액과 기간 조항을 꼼꼼히 검토합니다. 관련 내용은 건설전문변호사 수영구 설계가 잘못돼 공사를 다시 해야 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
공사 재개 뒤 일정 관리
조사가 끝나 공사가 재개되면 늦어진 일정을 만회하려고 무리하게 작업을 서두르기 쉽습니다. 하지만 무리한 공정은 품질 문제나 안전 사고로 이어질 수 있습니다. 재개 시점에 새 공정표를 만들어 건축주의 동의를 받고, 늘어난 기간을 반영한 준공 예정일을 서면으로 확정해 두세요. 이 과정이 빠지면 나중에 지체상금 다툼이 다시 생깁니다. 건설전문변호사 상담에서는 재개 공정표의 확정 절차까지 함께 챙깁니다.
금정구 시공사의 사례
금정구 신축 현장에서 터파기 중 기와와 토기 조각이 나와 공사가 멈추자 시공사는 부산건설전문변호사와 상담했습니다. 시공사는 관청 신고 직후 건축주에게 서면으로 상황을 알리고, 장비는 철수했다가 재개 때 다시 들이는 쪽이 비용이 적다는 비교표를 함께 보냈습니다. 발굴 조사가 끝나 공사가 재개되기까지 석 달 가까이 걸렸고, 일부 구역은 보존하라는 결정이 나와 지하층 면적을 줄이는 설계 변경이 이뤄졌습니다. 건축주는 처음에 지체상금을 주장했지만, 시공사가 공문으로 정리한 중지 기간을 제시하자 공사 기간 연장과 장비 재반입 비용을 반영한 변경 계약에 합의했습니다. 개인정보 보호를 위해 내용을 바꿔 구성한 사례입니다. 관련 내용은 건설전문변호사 금정구 시공사가 준공 서류에 협조하지 않아 입주가 막혔다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공사 중 유물이 나오면 계속 공사할 수 없나요?
A. 공사를 멈추고 관할 관청에 신고해야 하고, 조사가 끝날 때까지 지시를 따라야 합니다.
Q. 공사 중지 기간의 비용은 누가 내나요?
A. 시공사 책임이 아닌 사정이므로 계약 조항에 따라 건축주와 협의해 정산합니다.
Q. 건축주가 지체상금을 물리겠다고 하는데요?
A. 유물 발견으로 멈춘 기간은 시공사 책임이 아니어서 지체상금 계산에서 빼야 합니다.
Q. 발굴 조사 비용은요?
A. 원칙적으로 사업 시행자인 건축주 쪽이 부담하고, 경우에 따라 공공 지원이 있습니다.
Q. 부산건설전문변호사 상담 때 무엇을 가져가나요?
A. 도급 계약서, 관청의 중지 지시 공문, 공정표, 건축주와 주고받은 서면을 챙겨 오세요.
끝으로
터파기 중 유물이 나와 공사가 멈추는 것은 누구의 잘못도 아니지만, 그 비용과 기간을 정리하지 않으면 시공사가 떠안게 될 수 있습니다. 공문으로 날짜를 남기고, 건축주에게 바로 서면으로 알리며, 설계 변경은 반드시 계약서로 정리하세요. 현장마다 사정이 다르니 이런 일이 생겼다면 부산건설전문변호사와 정산 계획부터 함께 세워 보시기 바랍니다.