공사 도중 건축주와 시공사의 갈등이 커지거나, 대금 지급이 늦어지거나, 설계 변경 문제로 다투다가 공사가 중간에 멈추는 경우가 있습니다. 계약이 해제되거나 시공사가 바뀌게 되면 지금까지 지어진 부분, 즉 기성고를 얼마로 보고 정산할지가 가장 큰 쟁점이 됩니다. 시공사는 들인 비용을 모두 받고 싶어 하고, 건축주는 하자와 지연 손해를 빼고 싶어 해 금액 차이가 크게 벌어집니다. 부산건설소송전문변호사와 상담할 때도 공사가 멈춘 시점의 현장 상태를 어떻게 기록했는지부터 확인합니다. 기성고 정산의 쟁점을 정리했습니다.
기성고란 무엇인가요
기성고는 공사가 중단된 시점까지 실제로 완성된 공사의 비율이나 가치를 말합니다. 공사가 중간에 끝나면 시공사는 기성고에 해당하는 공사대금을 청구할 수 있고, 건축주는 그 범위에서 대금을 지급하는 것이 원칙입니다.
| 쟁점 | 시공사 입장 | 건축주 입장 |
| 기성 비율 | 실제 투입 기준으로 높게 | 완성된 부분만 낮게 |
| 이미 받은 돈 | 기성보다 적다 | 기성보다 많이 줬다 |
| 하자 | 마무리 전이라 하자 아님 | 보수 비용 공제 |
| 지연 손해 | 건축주 사정으로 지연 | 지체상금 공제 |
기성고는 어떻게 산정하나요
공정별 비율 방식
전체 공사를 공정별로 나누고, 공정마다 얼마나 진행되었는지 비율을 정해 계약 금액에 곱하는 방식입니다. 계약서의 공정표와 내역서가 기준이 됩니다.
실제 투입 비용 방식
실제로 들어간 자재비와 인건비를 기준으로 계산하는 방식입니다. 계약 금액과 실제 비용이 크게 다를 때 다툼이 생깁니다.
감정
소송에서는 보통 감정인이 현장을 조사해 기성고를 산정합니다. 감정 결과가 결론에 큰 영향을 주므로 감정 항목과 기준에 꼼꼼히 의견을 내야 합니다. 부산건설소송변호사를 찾는 분들께는 감정 전에 공정별 사진과 자료를 미리 정리하라고 말씀드립니다. 관련 내용은 건설전문변호사 북구 자재값이 크게 올랐을 때 공사대금을 올려 받을 수 있을까에서 함께 보실 수 있습니다.
공사가 멈춘 직후 할 일
공사가 멈추면 현장 상태를 날짜가 남는 사진과 영상으로 꼼꼼히 기록합니다. 가능하면 양쪽이 함께 현장을 확인하고 기성 확인서를 작성하는 것이 좋습니다. 다른 시공사가 이어서 공사를 하면 이전 상태를 확인할 수 없게 되므로, 후속 공사 전에 증거보전을 신청하는 방법도 검토합니다.
계약 해제의 책임도 따집니다
누구의 잘못으로 공사가 멈췄는지에 따라 손해배상 문제가 함께 생깁니다. 건축주가 대금을 주지 않아 멈췄다면 시공사는 손해를 함께 청구할 수 있고, 시공사가 공사를 포기했다면 건축주는 추가로 든 비용과 지연 손해를 청구할 수 있습니다. 민법 제398조 제1항은 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 정하고 있어, 계약서의 지체상금 조항도 함께 확인합니다.
하수급인이 있다면
공사가 멈추면 하수급인과 자재 업체의 대금 문제도 함께 생깁니다. 원도급 정산이 늦어지면 하도급 분쟁이 이어지므로, 전체 대금 흐름을 한꺼번에 정리하는 것이 좋습니다.
소송 전에 준비할 자료
도급 계약서와 내역서, 공정표, 기성 청구서와 지급 내역, 공사 일지, 현장 사진, 양쪽이 주고받은 공문과 메시지를 날짜순으로 정리합니다. 부산건설소송전문변호사와 이 자료를 함께 보면 기성 비율과 손해 주장을 구체적으로 세울 수 있습니다. 관련 내용은 건설소송전문변호사 지체상금 부당 공제 대응법에서 함께 보실 수 있습니다.
이해를 돕는 예시
다음은 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 지어낸 예시입니다. 부산 기장군에서 근린생활시설을 짓던 한 시공사는 건축주가 중도금을 몇 달째 주지 않자 공사를 멈췄고, 건축주는 계약 해제를 통보하며 다른 시공사를 부르려 했습니다. 시공사는 부산건설소송전문변호사와 상담하며 공사가 멈춘 날의 현장을 공정별로 촬영하고, 후속 공사 전에 증거보전을 신청했습니다. 공정표와 기성 청구 내역을 정리해 기성고에 해당하는 대금과 손해를 함께 청구했습니다. 관련 내용은 건설전문변호사 해운대구 인테리어 업체가 공사 도중 잠적했다면에서 함께 보실 수 있습니다.
다음 공사에서 미리 할 일
공사 중간마다 기성 검사를 받고 양쪽이 서명한 기성 확인서를 남겨 두면, 공사가 멈춰도 정산 다툼이 크게 줄어듭니다. 공정별 사진을 날짜와 함께 꾸준히 보관하는 습관도 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 기성 확인서를 안 썼다면 어떻게 하나요?
A. 사진과 공사 일지, 감정으로 기성을 증명할 수 있습니다.
Q. 이미 받은 돈이 기성보다 많다면요?
A. 차액을 돌려줘야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
Q. 감정 결과가 불리하면요?
A. 감정 기준에 대해 의견을 내고 보완을 요청할 수 있어, 부산건설소송전문변호사와 검토하시길 권합니다.
공사가 중간에 멈췄다면 현장 상태를 즉시 기록하고, 공정별 비율이나 실제 투입 비용으로 기성고를 산정하며, 후속 공사 전 증거보전과 감정 준비를 하고, 계약 해제의 책임과 지체상금까지 함께 정리하는 것이 중요합니다. 계약 내용과 공사 진행 정도에 따라 결과는 사안마다 달라집니다. 공사 중단으로 정산이 막막하시다면 부산건설소송전문변호사와 현장 기록부터 함께 정리해 보시기 바랍니다.