부산부동산전문변호사에게 연제구의 오래된 단독주택을 판 매도인이 급히 연락을 해 왔습니다. 잔금일 아침, 매수인이 집을 다시 둘러보더니 보일러가 낡았고 지하실 벽에 습기가 차 있다며 수리비 명목으로 잔금에서 상당한 금액을 빼 주지 않으면 잔금을 치를 수 없다고 버틴 것입니다. 매도인은 이미 새집 계약을 해 둔 상태라 잔금을 받지 못하면 곤란해지는 처지였습니다.
잔금일에 갑자기 하자를 들어 대금을 깎자는 요구는 매도인을 몹시 당황하게 만듭니다. 매수인의 요구가 정당한 것인지, 매도인은 어떻게 대응해야 하는지 정리합니다.
매도인의 하자담보책임
매매 목적물에 하자가 있으면 매도인은 하자담보책임을 질 수 있습니다. 그런데 이 책임은 매수인이 계약 당시 하자를 알지 못했고, 알지 못한 데 과실이 없을 때 인정됩니다. 오래된 단독주택의 보일러 노후나 지하실 습기처럼 집을 둘러보면 쉽게 알 수 있는 상태였다면, 매수인이 계약 당시 알았거나 알 수 있었다고 볼 여지가 큽니다. 또 노후 주택이라는 점을 반영해 가격을 정했다면 통상의 노후화는 하자로 보기 어렵습니다.
계약서의 특약을 확인하자
| 확인할 조항 | 의미 |
| 현 상태 매매 특약 | 지금 상태 그대로 사고판다는 약정 |
| 하자담보책임 면제 특약 | 매도인이 하자 책임을 지지 않는다는 약정 |
| 고지한 하자 목록 | 계약 전에 알린 문제점 |
| 잔금 지급 조건 | 수리를 조건으로 했는지 |
계약서에 현 상태대로 매매한다는 특약이 있다면 매수인이 잔금일에 수리비를 요구할 근거는 약합니다. 다만 매도인이 알면서 숨긴 하자는 이런 특약이 있어도 책임을 면하지 못하므로, 계약 전에 알고 있던 문제를 알렸는지 돌아봐야 합니다. 부산부동산전문변호사는 계약 전 중개대상물 확인설명서에 적힌 내용도 함께 확인합니다.
매수인이 잔금을 안 치르면
매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 모두 준비해 잔금일에 이행할 준비를 마쳤는데도 매수인이 잔금을 치르지 않는다면, 매수인이 이행을 지체한 것이 됩니다. 이때 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 요구하고, 그래도 지급하지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 몰수하는 방안을 검토할 수 있습니다. 중요한 것은 매도인이 서류를 준비해 이행 제공을 했다는 사실을 남기는 것입니다.
일부 양보로 마무리하는 경우
매수인의 요구가 법적으로 근거가 약하더라도, 매도인에게 새집 잔금 같은 사정이 있다면 소송까지 가는 것보다 일부를 양보하고 거래를 마무리하는 편이 나을 수 있습니다. 이 경우 감액하는 금액과 그 대가로 매수인이 더 이상 하자를 이유로 청구하지 않는다는 내용을 합의서로 남겨야 합니다. 말로만 깎아 주면 나중에 또 다른 하자를 들어 추가로 청구할 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 합의서에 감액 사유가 된 하자를 구체적으로 적어 두라고 조언합니다.
중개사의 역할
계약을 중개한 공인중개사는 확인설명서에 집 상태를 적고 설명할 의무가 있습니다. 하자 여부를 두고 다툼이 생기면 중개사에게 계약 당시 매수인이 집 상태를 어떻게 확인했는지 진술을 구할 수 있습니다. 중개사가 설명을 소홀히 했다면 중개사의 책임도 따져 볼 수 있습니다. 중개사에게는 계약 당시 매수인이 집을 몇 번 둘러봤는지, 어떤 질문을 했는지도 물어 기록해 두면 좋습니다. 이런 진술은 매수인이 하자를 알 수 있었다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다.
숨은 하자가 나중에 드러난다면
잔금 뒤에 매수인이 수리를 하다가 벽 속 배관 부식처럼 계약 당시 알 수 없었던 하자를 발견할 수도 있습니다. 이런 숨은 하자는 현 상태 매매 특약이 있더라도 매도인이 알고 있었는지에 따라 책임이 달라집니다. 부산부동산전문변호사는 매도인이 살면서 수리한 내역과 그 시기를 정리해 두라고 권합니다. 부동산전문변호사가 보기에 수리 내역은 매도인이 하자를 숨기지 않았다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 금정구 집값이 오르자 매도인이 계약금 두 배를 돌려주겠다고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
하자담보책임을 물을 수 있는 기간
매수인이 하자를 이유로 손해배상을 청구하거나 계약을 해제하려면 하자를 안 날로부터 정해진 기간 안에 해야 합니다. 이 기간이 지나면 매도인은 하자담보책임을 지지 않습니다. 부동산전문변호사는 매수인이 하자를 언제 알았는지가 다툼이 될 수 있으므로, 매수인이 처음 하자를 언급한 문자나 통화 기록을 보관하라고 말합니다. 부동산전문변호사와 함께 기간 계산을 해 보면 대응 방향이 분명해집니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 북구 우리 집에서 샌 물로 아랫집이 손해배상을 요구한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
잔금일 다툼을 줄이는 계약 요령
잔금일 분쟁을 예방하려면 계약 전에 매수인과 함께 집을 둘러보고, 알려진 문제점을 확인서에 구체적으로 적어 서명을 받아 두는 것이 좋습니다. 잔금 전에 한 번 더 집 상태를 확인하는 날을 정해 두면 잔금일에 갑자기 문제를 꺼내는 일이 줄어듭니다. 그날 확인한 내용을 양쪽이 서명한 짧은 메모로 남겨 두면 잔금일의 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.
매수인이 계약 해제를 주장한다면
매수인이 하자가 심각하다며 아예 계약을 해제하겠다고 나오는 경우도 있습니다. 하자로 인한 해제는 하자가 커서 계약의 목적을 이룰 수 없을 정도여야 가능합니다. 보일러 교체나 습기 보수처럼 수리로 해결되는 문제라면 해제 사유가 되기 어렵습니다. 부동산전문변호사는 이런 경우 매수인의 해제 통보에 즉시 서면으로 반박하라고 안내합니다. 부산부동산전문변호사와 함께 수리에 드는 비용 견적을 받아 두면 하자의 크기를 객관적으로 보여 줄 수 있습니다.
연제구 매도인의 사례
잔금일에 감액 요구를 받은 연제구의 매도인은 그 자리에서 결정하지 않고 부산부동산전문변호사와 통화한 뒤, 현 상태 매매 특약이 들어간 계약서와 중개대상물 확인설명서를 다시 확인했습니다. 확인설명서에는 보일러 노후와 지하실 누습이 이미 적혀 있었고, 매수인은 그 내용을 설명 듣고 서명한 상태였습니다. 매도인이 이 서류를 근거로 감액을 거절하고 이행 준비를 마쳤음을 내용증명으로 알리자, 매수인은 며칠 뒤 원래 금액대로 잔금을 치렀습니다. 개인정보 보호를 위해 내용을 바꿔 구성한 사례입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 받은 매도인이 두 배를 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 잔금일에 수리비를 빼 달라면 들어줘야 하나요?
A. 계약 당시 알 수 있었던 하자라면 응할 의무가 없을 수 있습니다.
Q. 매수인이 잔금을 안 내면 계약을 해제할 수 있나요?
A. 이행을 준비한 뒤 기간을 정해 요구하고, 그래도 안 내면 해제를 검토할 수 있습니다.
Q. 현 상태 매매 특약이 있으면 책임이 없나요?
A. 대체로 그렇지만 알면서 숨긴 하자는 책임을 질 수 있습니다.
Q. 일부만 깎아 주면 어떻게 정리하나요?
A. 감액 금액과 추가 청구 포기를 합의서로 남기세요.
Q. 부산부동산변호사와 상담할 때도 같은 자료가 필요한가요?
A. 매매계약서, 확인설명서, 문자 기록, 이행 준비 서류를 가져오면 됩니다.
마치며
매수인이 잔금일에 하자를 이유로 대금을 깎자고 하면 계약서 특약과 확인설명서부터 확인해야 합니다. 계약 당시 알 수 있었던 하자라면 감액 요구에 응할 의무가 없을 수 있고, 매도인은 이행 준비를 마쳤다는 사실을 남겨 두어야 합니다. 잔금일에 다툼이 생겼다면 그 자리에서 결정하지 말고 부산부동산전문변호사와 먼저 상의해 보시기 바랍니다.