부산부동산변호사 영도구 이웃이 내 땅 일부에 창고를 지어 쓰고 있다면

부산부동산변호사를 찾은 영도구의 한 60대 남성은 부모님께 물려받은 언덕 위 땅을 정리하려고 측량을 했다가 뜻밖의 사실을 알게 되었습니다. 바로 옆집이 수십 년 전 지어 둔 조립식 창고가 남성의 땅 안쪽으로 꽤 넓게 들어와 있었던 것입니다. 남성이 창고를 치워 달라고 하자 이웃은 아버지 대부터 써 온 자리이고 오래전에 허락을 받았다며 오히려 그 땅이 자기 것이 되었다고 주장했습니다.

이웃이 내 땅에 건물을 지어 쓰고 있는 경우, 땅 주인은 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 하지만 오랫동안 점유해 왔다면 점유취득시효라는 쟁점이 생겨 문제가 복잡해집니다. 이웃이 내 땅 일부에 창고를 지어 쓰고 있을 때 따져 볼 점을 정리합니다.

땅 주인이 청구할 수 있는 것

소유자는 자기 땅을 권한 없이 점유하는 사람에게 땅을 돌려 달라고 청구하고, 그 위에 지은 건물을 철거하라고 청구할 수 있습니다. 또 무단으로 사용한 기간 동안의 사용료 상당액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 다만 사용료 청구에는 소멸시효가 있어 오래전 기간은 받기 어려울 수 있습니다. 부산부동산변호사는 먼저 정확한 측량으로 침범 면적부터 확정하라고 권합니다.

점유취득시효라는 쟁점

민법은 소유의 의사로 평온하고 공연하게 다른 사람의 땅을 오랜 기간 점유하면 그 땅의 소유권 이전 등기를 청구할 수 있도록 정합니다. 이웃이 이 점유취득시효를 주장한다면, 정해진 기간 이상 점유했는지와 소유의 의사가 있었는지가 핵심이 됩니다. 처음에 땅 주인의 허락을 받아 사용했다면 남의 땅임을 알고 쓴 것이어서 소유의 의사가 없다고 볼 수 있습니다. 이웃 스스로 허락을 받았다고 말했다면 오히려 시효 주장을 막는 근거가 될 수 있습니다.

확인할 자료

국토정보 기관의 과거 항공사진을 보면 창고가 처음 들어선 시점을 대략 알 수 있습니다. 창고가 생긴 시점이 시효 기간 계산의 출발점이 되므로 매우 중요한 자료입니다.

경계를 착각했다면

이웃이 경계를 잘못 알고 자기 땅인 줄 알고 창고를 지었다면, 소유의 의사가 인정되어 시효가 완성될 수도 있습니다. 반대로 침범 면적이 상당히 넓다면 단순한 착각으로 보기 어렵다는 판례도 있습니다. 침범 면적이 이웃 땅 전체에 비해 얼마나 큰지가 판단에 영향을 줍니다. 부산부동산변호사와 함께 측량 결과를 놓고 침범 정도를 정리해 두면 대응 방향을 정하기 쉽습니다. 관련 내용은 토지경계변호사 북구 이웃이 우리 땅 일부에 컨테이너 창고를 놓고 비켜 주지 않는다면에서 함께 보실 수 있습니다.

땅을 팔기 전에 정리하자

침범 문제를 해결하지 않은 채 땅을 팔려고 하면 매수인이 계약을 꺼리거나 가격을 크게 깎으려 합니다. 이웃과 협의가 가능하다면 침범한 부분을 이웃에게 적정한 값에 팔거나, 창고를 옮기는 비용을 나눠 내는 방식으로 정리할 수 있습니다. 협의가 안 되면 철거와 인도 소송을 거쳐야 하는데, 시간이 걸리므로 매매 일정을 고려해 미리 시작하는 것이 좋습니다.

소송에서의 순서

철거 소송을 내기 전에 이웃에게 침범 사실과 철거 요구를 담은 내용증명을 보내 두세요. 이웃이 창고를 다른 사람에게 넘기면 소송 상대가 바뀌므로, 필요하면 처분금지 가처분을 해 둘 수 있습니다. 이웃이 시효를 주장하며 반소를 낼 수도 있으니, 허락 기록과 항공사진을 미리 준비해 두는 것이 중요합니다.

이웃과의 관계를 고려한 해결

오랫동안 이웃으로 지내 온 사이라면 소송보다 협의로 해결하는 것이 서로에게 나을 수 있습니다. 침범한 땅을 이웃에게 적정한 가격에 팔거나, 일정 기간 사용료를 받고 빌려주는 방법도 있습니다. 부산부동산변호사는 협의가 이루어지면 반드시 서면으로 남기고, 매매라면 분할 측량과 등기까지 마무리하라고 말합니다. 부동산변호사의 경험상 말로만 정리한 합의는 세대가 바뀌면 다시 다툼이 됩니다. 관련 내용은 부동산변호사 북구 이웃 세대가 복도와 계단을 창고처럼 쓰고 있다면에서 함께 보실 수 있습니다.

창고가 무허가 건물이라면

이웃의 창고가 허가 없이 지어진 건물이라면 구청에 신고해 행정 조치를 요청할 수도 있습니다. 다만 행정 조치는 철거를 강제하는 데 시간이 걸리고, 이웃과의 관계를 더 나쁘게 만들 수 있으므로 신중히 판단해야 합니다. 부동산변호사는 민사 절차와 행정 절차를 함께 쓸지 상황에 따라 결정합니다. 부동산변호사와 함께 건축물대장을 확인하면 창고의 허가 여부를 바로 알 수 있습니다.

상속 지분이 나뉘어 있다면

물려받은 땅을 형제들이 함께 소유하고 있다면 철거 청구를 누가 할 수 있는지도 확인해야 합니다. 공유자 한 사람도 공유물을 지키기 위한 보존 행위로 철거를 청구할 수 있습니다. 부동산변호사는 형제들과 미리 뜻을 맞춰 두라고 권합니다.

영도구 남성의 사례

이웃 창고가 땅을 침범한 사실을 안 영도구의 남성은 부산부동산변호사와 상의해 측량 성과도와 과거 항공사진을 정리했습니다. 이웃은 시효를 주장했지만, 답변서에서 스스로 남성의 아버지에게 창고 자리를 써도 되는지 물어 허락을 받았다고 적었습니다. 법원은 이웃이 남의 땅임을 알고 허락을 받아 사용했으므로 소유의 의사가 없었다고 보아 시효 주장을 받아들이지 않았고, 창고 철거와 토지 인도, 최근 몇 해 동안의 사용료 지급을 명했습니다. 개인정보 보호를 위해 내용을 바꿔 구성한 사례입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 이웃이 내 땅을 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면에서 함께 보실 수 있습니다.

측량 결과에 이웃이 동의하지 않으면

이웃이 측량 결과를 믿지 못하겠다며 다시 측량하자고 할 수 있습니다. 이때는 양쪽이 함께 입회한 가운데 경계 복원 측량을 다시 하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다. 측량 비용을 누가 낼지 미리 정하고, 측량 당일 경계점에 말뚝을 박아 양쪽이 확인한 사진을 남겨 두세요. 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 측량을 하므로, 그 결과가 가장 큰 무게를 갖게 됩니다. 감정 측량 결과에 이의가 있다면 보완 감정을 신청할 수 있으므로, 이전 측량 자료를 잘 보관해 두세요. 측량 과정에서 나온 도면과 사진은 판결 뒤 철거 범위를 정할 때도 그대로 쓰입니다. 측량 기준점이 바뀌지 않도록 현장의 표지도 잘 지켜 두세요.

자주 묻는 질문

Q. 이웃 창고를 철거하라고 할 수 있나요?

A. 권한 없이 내 땅에 지었다면 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

Q. 오래 썼으면 이웃 땅이 되나요?

A. 소유의 의사로 오랜 기간 점유했다면 시효가 문제될 수 있지만, 허락받아 썼다면 인정되기 어렵습니다.

Q. 사용료도 받을 수 있나요?

A. 무단 사용 기간의 사용료 상당액을 청구할 수 있지만 소멸시효를 확인해야 합니다.

Q. 창고가 언제 지어졌는지 어떻게 아나요?

A. 과거 항공사진으로 대략적인 시점을 확인할 수 있습니다.

Q. 부산부동산변호사와 상담할 때 무엇을 준비하나요?

A. 측량 성과도, 등기부, 이웃과 나눈 대화 기록을 준비하세요.

끝으로

이웃이 내 땅 일부에 창고를 지어 쓰고 있다면 철거와 토지 인도, 사용료를 청구할 수 있습니다. 이웃이 점유취득시효를 주장한다면 처음에 허락을 받아 썼는지가 결과를 가르는 핵심입니다. 침범 사실을 알게 되었다면 부산부동산변호사와 함께 측량과 항공사진부터 확보해 보시기 바랍니다.