부산부동산변호사 부산진구 임차인이 집주인 몰래 다른 사람에게 다시 세를 놓았다면

부산부동산변호사에게 부산진구에 원룸 건물을 가진 집주인이 상담을 청했습니다. 2층 한 칸을 월세로 빌려준 임차인이 언제부턴가 보이지 않고, 처음 보는 젊은 사람이 드나들기에 물어보니 그 임차인에게 월세를 내고 살고 있다는 대답이 돌아왔습니다. 임차인이 집주인 동의 없이 다른 사람에게 방을 다시 빌려주고 그 차액을 챙기고 있었던 것입니다.

임차인이 빌린 집을 다른 사람에게 다시 빌려주는 것을 전대라고 합니다. 집주인의 동의 없는 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있지만, 실제로 거주하는 사람을 내보내는 일은 간단하지 않습니다. 무단 전대를 알게 된 집주인이 할 수 있는 일을 정리합니다.

무단 전대는 계약 해지 사유

민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 다른 사람에게 빌려주지 못하도록 하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 임대차계약서에 전대 금지 조항이 따로 없더라도 법률상 금지되는 것이므로, 동의하지 않았다는 사실만 확인되면 해지 사유가 됩니다. 다만 집주인이 전대 사실을 알고도 오랫동안 문제 삼지 않았다면 묵시적으로 동의한 것으로 다툼이 생길 수 있으니, 알게 된 뒤에는 곧바로 의사를 밝혀야 합니다.

해지 전에 확인할 사실

임차인의 가족이나 연인이 함께 사는 것은 전대가 아닙니다. 거주자가 임차인에게 따로 돈을 내고 독립해서 살고 있는지가 중요합니다. 부산부동산변호사는 거주자와 대화한 내용이나 거주자가 보여 준 계약서를 사진으로 남겨 두라고 권합니다.

해지 통보와 명도

무단 전대가 확인되면 임차인에게 계약 해지를 통보합니다. 통보는 내용증명으로 보내고, 해지 사유로 무단 전대 사실을 구체적으로 적어 두세요. 해지되면 임차인은 집을 비워 줄 의무가 생기고, 전차인도 집주인에게 대항할 권리가 없으므로 함께 나가야 합니다. 그러나 이들이 스스로 나가지 않는다면 집주인이 강제로 짐을 빼거나 문을 잠가서는 안 됩니다. 명도 소송을 거쳐 강제집행을 해야 하고, 자력으로 내보내면 오히려 집주인이 형사 책임을 질 수 있습니다.

점유이전금지 가처분이 필요한 이유

명도 소송을 하는 동안 거주자가 또 다른 사람에게 방을 넘기면 판결을 받아도 집행할 수 없는 일이 생깁니다. 이를 막으려면 소송 전에 점유이전금지 가처분을 해 두어야 합니다. 무단 전대가 이미 한 번 있었던 집이라면 이런 위험이 더 크므로 가처분을 꼭 함께 검토하세요.

보증금과 차액은 어떻게 될까

임차인이 전대로 챙긴 차액을 집주인이 돌려받을 수 있는지도 문제됩니다. 계약이 해지된 뒤에도 임차인이 집을 비우지 않는다면 그 기간의 차임 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 청구할 수 있고, 이는 보증금에서 공제할 수 있습니다. 집을 원래대로 돌려놓는 데 드는 비용도 함께 정산합니다. 전차인이 방을 쓰면서 시설을 망가뜨렸다면 그 수리 비용도 임차인에게 청구할 수 있으므로, 명도 전에 방 상태를 사진으로 남겨 두세요. 열쇠를 돌려받는 날에는 계량기 수치와 공과금 정산 내역도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

전차인이 선의라면

전차인이 임차인에게 속아 집주인의 동의가 있는 줄 알고 들어왔다면 억울한 사정이 있을 수 있습니다. 그래도 집주인에 대해서는 점유할 권리를 주장할 수 없고, 전차인은 임차인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구해야 합니다. 부산부동산변호사는 전차인과 원만하게 이사 시기를 협의하면 명도 소송까지 가지 않고 정리되는 경우가 많다고 말합니다. 부산부동산변호사는 이런 협의 내용을 합의서로 남기도록 안내합니다. 관련 내용은 부동산변호사 북구 이웃 세대가 복도와 계단을 창고처럼 쓰고 있다면에서 함께 보실 수 있습니다.

단기 숙박 영업으로 쓰고 있다면

임차인이 방을 단기 숙박 플랫폼에 올려 여행객을 받는 경우도 무단 전대와 비슷한 문제가 됩니다. 허가 없는 숙박 영업은 그 자체로 법 위반이 될 수 있고, 집주인이 단속 과정에서 곤란을 겪을 수도 있습니다. 부동산변호사는 숙박 플랫폼 게시물을 캡처해 두고 해지 사유로 함께 적으라고 권합니다. 부동산변호사의 안내에 따라 이웃 세입자의 민원 기록도 함께 모아 두면 좋습니다.

앞으로의 계약에서 예방하기

무단 전대를 겪은 집주인이라면 다음 계약서에 전대 금지와 위반 시 즉시 해지할 수 있다는 조항을 분명히 넣는 것이 좋습니다. 입주자 확인을 위해 실제 거주자 명단을 받아 두는 조항도 도움이 됩니다. 이런 조항은 분쟁이 생겼을 때 해지 사유를 다툴 여지를 줄여 줍니다. 계약 기간 중 한 번씩 집을 점검하는 날을 정해 두는 조항도 예방에 도움이 됩니다.

임차인이 연락을 끊었다면

무단 전대를 한 임차인이 연락을 끊고 행방을 알 수 없는 경우도 있습니다. 해지 통보를 보낼 주소를 모르면 공시송달로 소송을 진행할 수 있지만, 시간이 더 걸립니다. 임차인의 연락처와 주민등록상 주소, 직장 정보를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 부동산변호사는 임대차계약서에 적힌 주소와 보증금을 보낸 계좌 정보로 임차인의 소재를 찾는 방법을 안내합니다. 부동산변호사의 도움으로 소송 중 주소 보정 절차를 밟으면 송달 문제를 해결할 수 있습니다. 그 사이 집 상태가 나빠지지 않도록 전차인에게 협조를 구하는 것도 도움이 됩니다. 관리비와 공과금이 밀리고 있는지도 함께 확인해 두면 나중에 보증금에서 공제할 금액을 정리하기 쉽습니다. 관련 내용은 부동산변호사 동구 산 집에 세입자가 살고 있는 줄 몰랐다면에서 함께 보실 수 있습니다.

부산진구 집주인의 사례

임차인의 무단 전대를 알게 된 부산진구의 집주인은 부산부동산변호사와 상의해 거주자에게서 임차인과 맺은 전대 계약서 사진을 받아 두고, 임차인에게 해지 통보를 보냈습니다. 동시에 점유이전금지 가처분을 신청해 거주자가 바뀌지 않도록 했습니다. 임차인은 처음에는 연락을 피했지만, 명도 소송이 제기되자 거주자와 함께 방을 비우기로 했고, 밀린 기간의 차임과 원상복구 비용은 보증금에서 공제하는 것으로 정리되었습니다. 이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다. 관련 내용은 부동산변호사 부산진구 월세를 몇 달째 안 내는 상가 세입자를 내보내려면에서 함께 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 전대 금지 조항이 없어도 해지할 수 있나요?

A. 민법상 동의 없는 전대는 금지되어 해지 사유가 됩니다.

Q. 사는 사람을 바로 내보내도 되나요?

A. 강제로 내보내면 안 되고 명도 소송과 강제집행을 거쳐야 합니다.

Q. 알고도 가만히 있으면 문제가 되나요?

A. 오래 문제 삼지 않으면 묵시적 동의로 다퉈질 수 있습니다.

Q. 임차인이 챙긴 차액은 받을 수 있나요?

A. 해지 뒤 점유 기간의 차임 상당액은 청구하거나 보증금에서 공제할 수 있습니다.

Q. 부산부동산변호사 상담 때 무엇을 준비하나요?

A. 임대차계약서, 거주자 관련 사진과 대화 기록, 입금 내역을 가져오세요.

마무리하며

임차인이 집주인 몰래 다른 사람에게 세를 놓았다면 계약 해지 사유가 됩니다. 다만 거주자를 강제로 내보내서는 안 되고, 해지 통보와 가처분, 명도 소송의 순서를 지켜야 합니다. 무단 전대를 알게 되었다면 부산부동산변호사와 함께 사실 확인과 해지 절차부터 차근차근 준비해 보시기 바랍니다.