오래된 주택을 사서 새로 지으려고 측량을 했습니다. 그런데 측량 결과를 보니 옆집 담장이 우리 땅 안쪽으로 한참 들어와 있습니다. 옆집은 수십 년 전부터 그 자리에 담장이 있었다며, 이제 와서 무슨 소리냐고 합니다. 담장을 옮겨 달라고 해야 할지, 그냥 두어야 할지, 옆집이 오히려 그 땅을 자기 것이라고 주장할 수 있는지 궁금합니다.
중구에서 부산토지경계변호사 상담을 받은 분의 이야기입니다. 부산토지경계변호사 상담을 하다 보면 원도심의 오래된 주택가에서 이런 사례가 특히 자주 나옵니다. 오래된 주택가에서는 실제 담장과 지적도상 경계가 다른 경우가 흔합니다. 이웃과의 관계가 걸린 문제라 더 조심스럽습니다. 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지 정리합니다.
먼저 측량이 정확한지 확인한다
경계 다툼의 출발점은 측량 결과입니다. 한 번의 측량 결과만으로 확신하기보다, 측량 성과도를 받아 침범 면적과 위치를 정확히 확인하세요. 옆집이 측량 결과를 받아들이지 않는다면 다시 측량을 하거나, 양쪽이 입회한 상태에서 측량을 하는 방법을 제안할 수 있습니다. 측량 기준점이나 지적도 자체에 문제가 있는 경우도 있어, 오래된 지역일수록 측량 결과를 꼼꼼히 따져야 합니다.
내 땅이라면 담장 철거를 청구할 수 있다
측량 결과 옆집 담장이 내 땅을 침범한 것이 분명하다면, 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 그 방해를 없애 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제214조). 그래서 담장 철거와 침범한 땅의 인도를 청구하는 것이 기본적인 방법입니다. 부산토지경계변호사 상담에서는 철거를 원하는지, 땅값으로 정리하길 원하는지 의뢰인의 목적부터 확인합니다.
옆집이 시효취득을 주장한다면
옆집이 "수십 년 동안 우리가 써 왔으니 이제 우리 땅"이라고 주장할 수 있습니다. 법은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기를 함으로써 소유권을 취득할 수 있다고 정하고 있습니다(민법 제245조 제1항). 이를 점유취득시효라고 합니다.
| 따지는 것 | 의미 |
| 점유한 기간 | 담장이 언제부터 그 자리에 있었는지 |
| 소유의 의사 | 내 땅이라고 생각하고 썼는지 |
| 평온·공연 | 다툼 없이 공개적으로 썼는지 |
| 침범 면적 | 착오로 볼 수 있는 정도인지 |
| 그동안의 소유자 변동 | 시효 진행 중 내 쪽 소유자가 바뀌었는지 |
침범한 면적이 아주 작고 오래전에 담장을 쌓으면서 착오로 생긴 것이라면 시효취득이 인정될 여지가 있습니다. 반대로 남의 땅인 줄 알면서 쓴 것이라면 소유의 의사가 없다고 볼 수 있습니다. 담장이 언제 세워졌는지는 항공사진, 건축물대장, 옛 사진, 오래 산 이웃의 진술로 확인합니다.
시효가 완성되었다면 바로 막아야 한다
옆집의 점유취득시효가 이미 완성되었다면, 옆집은 소유자에게 소유권 이전 등기를 청구할 수 있습니다. 다만 시효가 완성된 뒤 옆집이 등기를 하기 전에 소유자가 바뀌었다면, 새 소유자에게는 시효취득을 주장하기 어려운 경우가 있습니다. 내가 최근에 이 땅을 샀다면 이 부분이 중요한 쟁점이 됩니다. 부산토지경계변호사는 등기부등본의 소유자 변동 시점을 시효 기간과 맞춰 봅니다. 부산토지경계변호사 사건에서 이 시점 하나로 결론이 완전히 뒤집히는 경우가 있습니다.
이웃과 원만하게 정리하는 방법
경계 다툼은 소송으로 가면 감정과 측량, 시효 다툼까지 시간이 오래 걸리고, 이웃 관계도 나빠집니다. 그래서 다음과 같은 합의 방법도 함께 고려합니다.
1. 침범한 땅을 옆집에 팔고 분할 등기를 하는 방법
2. 옆집이 땅 사용료를 내고 계속 쓰는 방법
3. 담장을 경계선으로 옮기되 비용을 나누는 방법
4. 서로 땅을 맞바꾸는 방법
합의할 때는 측량 성과도를 붙인 합의서를 쓰고, 땅을 넘기는 경우 분할과 등기까지 마무리해야 나중에 같은 다툼이 반복되지 않습니다.
신축을 앞두고 있다면
새 건물을 지을 계획이라면 경계 문제를 정리하지 않은 채 공사를 시작하면 안 됩니다. 담장 때문에 설계대로 짓지 못하거나, 공사 중 옆집과 다툼이 커질 수 있습니다. 건축 허가를 받기 전에 경계를 확정하는 것이 순서입니다. 설계 사무소에 측량 결과를 미리 전달해 경계 다툼이 정리되지 않은 부분은 피해서 설계하도록 하는 것도 방법입니다. 공사가 시작된 뒤 다툼이 생기면 공사 중지로 이어져 비용이 크게 늘어납니다. 부산토지경계변호사와 상의하면 설계 일정과 경계 정리 일정을 함께 맞출 수 있습니다. 관련 내용은 강서구 부산토지경계변호사 측량 다를 때 대처하려면에서 함께 보실 수 있습니다.
부산토지경계변호사와 준비할 자료
1. 측량 성과도와 지적도
2. 토지 등기부등본과 소유자 변동 내역
3. 담장이 세워진 시기를 보여 주는 사진이나 자료
4. 옆집과 주고받은 연락
5. 건축 계획이 있다면 설계 도면
반대로 내가 옆집 땅을 쓰고 있었다면
측량을 하다 보면 반대로 내 담장이 옆집 땅을 넘어간 사실이 드러나기도 합니다. 이때는 내가 시효취득을 주장할 수 있는 처지가 됩니다. 담장이 언제 세워졌는지, 전 소유자 시절부터 이어진 점유인지, 남의 땅인 줄 알고 썼는지가 쟁점입니다. 부산토지경계변호사는 이런 경우 서둘러 담장을 옮기기 전에 시효 요건이 갖춰졌는지부터 검토합니다. 요건이 갖춰졌다면 그 땅을 내 이름으로 등기할 수 있는 길이 열릴 수 있습니다. 관련 내용은 형사전문변호사 내 이름으로 지명수배가 걸려 있다는 걸 알았다면에서 함께 보실 수 있습니다.
경계 다툼이 감정싸움으로 번지지 않게
이웃끼리의 경계 다툼은 말 한마디로 감정이 상해 오래 이어지기 쉽습니다. 담장 앞에서 큰소리로 다투거나, 상대 담장에 표시를 하거나 일부를 허무는 행동은 재물손괴 같은 다른 문제로 번질 수 있습니다. 측량 결과와 자료를 서면으로 전하고, 답을 기다리는 방식으로 진행하세요. 부산토지경계변호사를 통해 연락하면 감정이 섞이지 않은 대화를 이어 가기 쉽습니다.
중구 주택의 가상 사례
중구의 한 주택을 산 매수인은 신축을 위해 측량을 하다가 옆집 담장이 자기 땅 안쪽으로 들어와 있다는 사실을 알았습니다. 옆집은 오래전부터 그 자리에 담장이 있었다며 시효취득을 주장했습니다. 부산토지경계변호사와 상담하며 항공사진을 확인해 보니 담장은 오래전부터 있었지만, 매수인이 땅을 사기 전 기존 소유자 시절에 이미 시효가 완성되었는지가 쟁점이었습니다. 소송으로 가기 전 양쪽이 협의해 침범한 부분을 옆집이 시가로 사들이고 분할 등기를 하는 것으로 정리했습니다. 이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 이웃이 내 땅을 오래 써 왔다며 소유권을 주장한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 담장이 내 땅을 넘어왔으면 철거를 요구할 수 있나요?
A. 소유권 방해를 없애 달라고 청구할 수 있지만 상대의 시효취득 주장도 함께 따져야 합니다.
Q. 옆집이 오래 썼으니 자기 땅이라고 해요.
A. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했는지 등 요건을 확인해야 합니다.
Q. 측량 결과를 옆집이 믿지 않아요.
A. 양쪽 입회 아래 다시 측량하는 방법을 제안할 수 있습니다.
Q. 소송 말고 방법이 있나요?
A. 땅을 팔거나 사용료를 받거나 담장을 옮기는 합의로 정리할 수 있습니다.
정리
담장 경계 문제는 측량 결과, 시효 기간, 소유자 변동 시점에 따라 결론이 달라집니다. 서두르기보다 자료를 모아 상대의 주장이 성립하는지부터 확인하세요. 땅의 사정과 이웃 관계에 따라 맞는 해결 방법이 다르니 경계 문제가 생겼다면 부산토지경계변호사와 상의해 보시기 바랍니다.