남구에서 작은 식당을 몇 년째 운영하고 있습니다. 계약 만료가 다가오자 임대인이 주변 시세가 올랐다며 월세를 크게 올려 주지 않으면 재계약은 어렵다고 합니다. 단골도 생기고 시설에 돈도 많이 들였는데, 그 금액을 받아들이기는 벅찹니다. 그렇다고 거절하면 가게를 비워야 하는 건 아닌지 걱정됩니다.
남구에서 부산부동산전문변호사 상담을 받은 임차인의 고민입니다. 상가 재계약 시기의 월세 인상은 임차인에게 가장 부담이 큰 순간입니다. 상가건물 임대차보호법이 어떤 보호를 주는지, 임대인의 요구에 어떻게 대응할 수 있는지 정리합니다.
먼저 확인할 것은 갱신요구권
상가건물 임대차보호법은 임차인이 계약 만료 전 일정 기간 안에 계약 갱신을 요구하면, 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 이 갱신요구권은 최초 계약부터 법이 정한 전체 기간 안에서 행사할 수 있습니다. 그래서 가장 먼저 지금이 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간인지, 처음 계약한 날부터 얼마나 지났는지를 확인해야 합니다.
갱신요구권을 행사하면 계약은 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 다만 차임은 법이 정한 범위 안에서 조정될 수 있습니다. 부산부동산전문변호사 상담에서는 최초 계약서와 그 뒤의 재계약서를 모두 놓고 기간부터 계산합니다.
월세는 얼마까지 올릴 수 있나
| 구분 | 내용 |
| 보호 범위 안의 상가가 갱신될 때 | 법이 정한 상한을 넘는 증액은 요구할 수 없음 |
| 보호 범위를 넘는 상가 | 증액 상한 대신 주변 시세와 경제 사정을 고려해 다툼 |
| 증액 직후 | 증액한 뒤 일정 기간 안에는 다시 올릴 수 없음 |
| 새로 계약을 맺는 경우 | 당사자가 합의하면 상한이 적용되지 않을 수 있음 |
보증금과 월세를 환산한 금액이 지역별 기준 이하라면 증액 상한이 적용됩니다. 기준을 넘는 상가라도 갱신요구권 자체는 인정되고, 차임을 얼마나 조정할지는 주변 시세 등을 따져 정하게 됩니다. 임대인이 말하는 시세가 실제와 맞는지 주변 비슷한 상가의 임대 조건을 조사해 두면 협상에 도움이 됩니다. 임대인의 요구 금액이 상한을 넘는지 부산부동산전문변호사와 함께 계산해 보면 협상할 금액의 기준이 분명해집니다. 관련 내용은 부동산변호사 부산진구 월세를 몇 달째 안 내는 상가 세입자를 내보내려면에서 함께 보실 수 있습니다.
새 계약서에 서명하기 전에
임대인이 기존 계약의 갱신이 아니라 새 계약을 맺자며 새 계약서를 내밀 때가 있습니다. 갱신요구권을 행사하지 않고 새 조건에 합의해 서명하면, 증액 상한의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 그래서 먼저 갱신을 요구한다는 뜻을 문자나 내용증명으로 분명히 남기고, 그 뒤에 차임 조정을 협의하는 순서가 안전합니다. 부산부동산전문변호사는 이 순서가 뒤바뀌지 않도록 통지 문구부터 함께 정리합니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 남구 분양받은 상가 옆에 같은 업종이 들어왔다면에서 함께 보실 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
임대인은 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 임차인이 일정 횟수 이상 월세를 연체한 적이 있는 경우, 임대인 동의 없이 전대한 경우, 건물이 낡아 재건축이 필요한 경우 등이 있습니다. 임대인이 이런 사유를 내세운다면 실제로 해당하는지 따져 봐야 합니다. 재건축을 이유로 들면서 실제 계획이 없다면 다툴 여지가 있습니다. 부산부동산변호사 상담에서 임대인이 내세운 사유가 법이 정한 사유에 해당하는지 함께 검토합니다.
협상할 때 쓸 수 있는 자료
1. 최초 계약서와 그 뒤의 재계약서
2. 그동안 월세를 빠짐없이 낸 기록
3. 주변 비슷한 상가의 보증금과 월세 조건
4. 가게에 들인 시설비와 인테리어 비용
5. 임대인과 주고받은 메시지
이 자료를 바탕으로 법이 정한 범위를 설명하면서 현실적인 금액을 제안하면, 임대인도 무리한 요구를 고집하기 어렵습니다. 부동산전문변호사 상담에서는 증액 상한 계산표를 만들어 협상 자리에 가져가도록 권합니다.
그래도 합의가 안 된다면
임대인이 증액에 응하지 않으면 계약을 끝내겠다고 하거나, 갱신을 요구했는데도 퇴거를 요구한다면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정은 소송보다 빠르고 비용 부담이 적습니다. 조정이 성립하지 않으면 차임 증감에 관한 소송으로 법원 판단을 받을 수 있습니다. 임대인이 일방적으로 올린 월세를 낼지 고민된다면, 다툼이 정리될 때까지 기존 월세를 계속 내면서 증액분은 따로 협의 중이라는 뜻을 밝혀 두는 것이 연체 시비를 피하는 방법입니다.
계약이 끝날 때의 권리금
갱신요구권 기간이 이미 지나 계약이 끝나는 상황이라도, 임차인은 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 보호받습니다. 임대인이 과도한 월세를 요구해 새 임차인과의 계약을 방해했다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 부동산전문변호사와 상담할 때 권리금 문제도 함께 짚어 보세요.
보증금을 올려 달라고 할 때
임대인이 월세 대신 보증금을 크게 올려 달라고 하는 경우도 있습니다. 보증금 증액에도 같은 상한이 적용되고, 보증금과 월세를 함께 올린다면 둘을 합쳐 따집니다. 보증금을 올리면 환산보증금이 커져 보호 범위를 벗어날 수 있다는 점도 살펴야 합니다. 부동산전문변호사 상담에서는 증액 뒤의 환산보증금이 기준 안에 남는지까지 계산해 봅니다.
관리비 명목으로 올린다면
월세는 그대로 두고 관리비를 크게 올려 사실상 월세를 올리는 경우도 있습니다. 관리비가 실제 관리 비용과 무관하게 정해졌다면 차임 증액 제한을 피하려는 것으로 볼 여지가 있습니다. 관리비 내역을 요구하고 그 근거를 확인하세요. 부동산전문변호사는 관리비 인상 폭과 실제 비용을 비교한 자료로 대응합니다.
남구 상담의 가상 사례
남구의 한 식당 운영자는 재계약을 앞두고 임대인이 월세를 크게 올리겠다고 하자 부산부동산전문변호사와 상담했습니다. 최초 계약일을 확인해 보니 아직 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간이었고, 환산보증금도 보호 범위 안이었습니다. 임차인은 먼저 내용증명으로 갱신을 요구하고, 법이 정한 상한 안에서 계산한 금액과 주변 상가 조건을 정리해 제안했습니다. 임대인은 처음 요구를 거두고 상한 범위 안의 증액으로 갱신에 응했습니다. 실제 상담을 바탕으로 세부 사정을 바꿔 쓴 이야기입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 건물주가 재건축한다며 상가 계약 갱신을 거절한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대인이 월세를 마음대로 올릴 수 있나요?
A. 보호 범위 안의 상가가 갱신될 때는 법이 정한 상한을 넘는 증액을 요구할 수 없습니다.
Q. 새 계약서에 서명하면 어떻게 되나요?
A. 갱신이 아닌 새 합의로 보면 상한 보호를 받지 못할 수 있으니 먼저 갱신 요구를 남기세요.
Q. 증액을 거절하면 나가야 하나요?
A. 갱신요구권 기간 안이고 정당한 거절 사유가 없다면 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다.
Q. 합의가 안 되면 어디에 도움을 청하나요?
A. 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정이나 차임 증감 소송을 검토할 수 있습니다.
Q. 부산부동산전문변호사 상담 전에 무엇을 챙기나요?
A. 최초 계약서부터 지금까지의 계약서, 월세 이체 내역, 임대인이 보낸 증액 요구 메시지를 챙겨 오세요.
끝으로
상가 재계약의 월세 인상은 갱신요구권과 증액 상한이라는 두 가지 보호 장치를 먼저 확인하는 데서 시작합니다. 서명 전에 갱신 요구를 기록으로 남기고, 시세 자료로 현실적인 금액을 제안하세요. 계약마다 조건이 다르니 재계약을 앞두고 고민된다면 부산부동산전문변호사와 기간 계산부터 해 보시기 바랍니다.