부산부동산전문변호사 사무실로 금정구의 한 직장인이 다급한 목소리로 전화를 걸어 왔습니다. 몇 주 전 아파트를 사기로 계약하고 계약금을 보냈는데, 그 사이 근처에 개발 소식이 들리며 집값이 크게 올랐습니다. 그러자 매도인이 받은 계약금에 같은 액수를 더 얹어 돌려줄 테니 거래를 없던 것으로 하자고 문자를 보냈습니다. 직장인은 이미 살던 집을 내놓고 이삿짐 업체까지 알아보며 이사 준비를 하고 있어, 계약이 깨지면 큰일입니다. 매도인이 이렇게 일방적으로 계약을 깰 수 있는지 묻습니다.
부동산 계약에서 계약금은 계약이 이뤄졌다는 증거이면서 계약을 해제할 수 있는 권리와도 연결되어 있어, 집값이 크게 오르면 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제하려는 경우가 있습니다. 매도인이 언제까지 이렇게 할 수 있는지, 매수인은 어떻게 대응할 수 있는지 정리합니다.
계약금 배액 상환에 의한 해제
민법은 매매 계약에서 따로 정한 것이 없는 한 계약금을 주고받았다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 사는 쪽은 낸 계약금을 버리는 대가로, 파는 쪽은 받은 계약금에 같은 금액을 얹어 돌려주는 대가로 계약에서 빠져나올 수 있다고 정합니다. 따라서 매도인은 일정한 시점까지는 계약금 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 권리가 있습니다.
여기서 눈여겨볼 대목이 이행에 착수하기 전까지라는 단서입니다. 매수인이든 매도인이든 어느 한쪽이 계약 이행에 착수했다면 그 뒤에는 이 방식으로 해제할 수 없습니다. 부산부동산전문변호사는 그래서 지금이 이행 착수 전인지 후인지를 가장 먼저 확인합니다.
이행에 착수했다고 볼 수 있는 경우
| 행위 | 이행 착수 여부 |
| 중도금 일부라도 지급 | 이행 착수로 볼 여지가 큼 |
| 중도금 지급일 전 중도금 지급 | 특약이 없다면 이행 착수가 될 수 있음 |
| 잔금 준비를 위한 대출 신청만 함 | 이행 착수로 보기 어려움 |
| 매도인이 등기 서류를 갖춰 매수인에게 건넴 | 매도인 쪽 이행 착수 |
| 살던 집을 내놓고 이사 준비 | 이행 착수로 보기 어려움 |
중도금을 일부라도 이미 냈다면 이행에 착수한 것으로 보아 매도인은 계약금을 갑절로 돌려주는 방식으로는 더 이상 빠져나갈 수 없습니다. 아직 중도금 지급일이 되지 않았더라도, 계약서에 중도금 날짜 전에는 내지 못한다는 특약이 없다면 매수인이 미리 중도금을 내는 것도 이행 착수가 될 수 있습니다. 반면 대출 신청이나 이사 준비만으로는 이행 착수로 보기 어렵습니다. 부산부동산전문변호사 사건에서 이 구분이 결과를 가르는 경우가 많습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 강서구 분양권을 산 뒤 매도인이 웃돈을 돌려 달라고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
매수인이 할 수 있는 일
매도인이 배액 상환 통보를 하기 전에 매수인이 중도금 일부를 먼저 지급하면 매도인의 해제를 막을 수 있습니다. 이미 통보를 받았더라도 매도인이 실제로 계약금 두 배를 현실적으로 제공하기 전이라면, 그 사이 중도금을 지급하는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 매도인이 중도금 받기를 거절한다면 법원에 공탁하는 방법도 있습니다. 부산부동산전문변호사는 이 공탁의 시점과 방법을 함께 정해 드립니다. 이런 대응은 몇 시간 차이로 결과가 갈릴 만큼 시점이 중요하니 서둘러 상의하세요. 송금할 때는 메모란에 중도금이라고 적어 두는 것이 좋습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 받은 매도인이 두 배를 돌려줄 테니 계약을 없던 일로 하자면에서 함께 보실 수 있습니다.
매도인의 배액 상환 방법도 따져야
매도인이 배액 상환으로 해제하려면 전화나 문자로 통보하는 것만으로는 부족하고, 계약금의 두 배를 실제로 매수인 앞에 실제로 내놓아야 합니다. 매수인이 받기를 거부하면 법원 공탁소에 맡기는 절차까지 밟아야 합니다. 단순히 해제하겠다는 문자만 보냈다면 아직 해제의 효력이 생기지 않았다고 볼 수 있습니다. 부산부동산변호사 상담에서도 매도인이 실제로 돈을 제공했는지를 꼭 확인하라고 권합니다.
손해는 보상받을 수 있을까
매도인이 적법하게 배액 상환으로 해제했다면, 매수인은 계약금 두 배를 받는 것 외에 추가 손해를 청구하기는 어렵습니다. 그 두 배가 계약 해제에 따른 손해 배상의 성격을 갖기 때문입니다. 반대로 이행 착수 뒤라 해제가 효력이 없는데도 매도인이 잔금 받기를 거부하고 등기를 넘겨주지 않는다면, 매수인은 소유권 이전을 청구하거나 매도인의 약속을 어긴 데 대한 배상을 따로 청구할 수 있습니다.
처분금지 가처분을 서두르자
매도인이 계약을 깨고 그 집을 더 비싸게 다른 사람에게 팔아 버리면 매수인이 집을 받기 어려워집니다. 그래서 매도인과 다툼이 생겼다면 그 집에 처분금지 가처분을 신청해 두는 것이 중요합니다. 가처분이 등기되면 그 뒤에 집을 산 사람은 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 부동산전문변호사는 다툼이 생긴 즉시 가처분부터 검토하라고 권합니다. 가처분 신청에는 매매계약서와 송금 내역, 매도인의 통보 내용을 함께 내야 합니다. 부동산전문변호사 사건에서 이 가처분이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.
계약서에 해제 특약을 넣었다면
일부 계약서에는 계약금을 포기하거나 배액을 상환해도 해제할 수 없다는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 이런 특약이 있다면 매도인은 배액 상환으로 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 해제 기한을 따로 정해 두는 특약도 있습니다. 부동산전문변호사는 계약서 특약란의 문구를 꼼꼼히 확인해 매도인의 해제 권리가 남아 있는지 판단합니다. 부동산전문변호사 상담에서는 다음 계약 때 이런 특약을 넣는 방법도 함께 안내합니다.
가계약금만 보냈다면
정식 계약서를 쓰기 전에 가계약금만 보낸 단계라면 문제가 더 복잡합니다. 매매 대상과 가격, 중도금과 잔금 지급 방법 같은 핵심 내용이 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있고, 그렇지 않다면 계약이 성립하지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 가계약 단계에서 주고받은 메시지가 판단의 중요한 자료가 됩니다.
금정구 직장인의 사례
집값이 오르자 매도인에게서 계약금 두 배를 돌려주겠다는 통보를 받은 금정구의 직장인은 그날 오후 바로 부산부동산전문변호사를 찾아왔습니다. 계약서에는 중도금 지급일만 있었고 그 전에 지급할 수 없다는 특약은 없었습니다. 매도인은 문자로 통보만 했을 뿐 실제로 돈을 제공하지는 않은 상태였습니다. 직장인은 그날 바로 중도금 일부를 매도인 계좌로 보내고 그 집에 처분금지 가처분을 신청했습니다. 매도인은 이미 이행에 착수한 계약이라는 점을 받아들이고 계약대로 잔금과 소유권 이전을 진행했습니다. 여러 상담 내용을 섞어 새로 구성한 예시입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 남구 상가 임대인이 재계약 때 월세를 크게 올리겠다고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매도인이 계약금 두 배를 주고 계약을 깰 수 있나요?
A. 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전이라면 가능합니다.
Q. 이행에 착수했다는 건 무엇인가요?
A. 중도금 일부 지급처럼 계약 이행을 시작한 경우를 말합니다.
Q. 통보만 받았는데 해제된 건가요?
A. 계약금 두 배를 실제로 제공해야 해제 효력이 생깁니다.
Q. 매도인이 다른 사람에게 팔면요?
A. 처분금지 가처분을 서둘러 신청해 두는 것이 중요합니다.
Q. 부산부동산전문변호사를 만나기 전에 무엇을 챙기면 되나요?
A. 계약서의 중도금 조항과 특약, 지금까지 주고받은 돈, 매도인의 통보 내용을 확인합니다.
정리
매도인은 이행 착수 전까지만 계약금 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 지급으로 이행에 착수했는지, 매도인이 실제로 돈을 제공했는지가 결과를 가릅니다. 해제 통보를 받았다면 시간이 가장 중요하니 부산부동산전문변호사와 곧바로 상의해 보시기 바랍니다.