부산부동산변호사에게 금정구의 오래된 단독주택을 산 부부가 연락해 왔습니다. 잔금을 치르고 리모델링을 하려고 업체를 불렀는데, 업체가 지붕 아래층에 석면이 든 슬레이트가 깔려 있다며 전문 업체를 통해 따로 철거해야 하고 비용도 꽤 든다고 했습니다. 매도인은 계약할 때 지붕은 몇 해 전에 새로 했다고만 말했고, 슬레이트가 남아 있다는 이야기는 없었습니다. 이제 와서 철거 비용을 매도인에게 받을 수 있는지 궁금합니다.
오래된 주택에는 과거에 많이 쓰인 석면 자재가 남아 있는 경우가 있습니다. 겉으로는 새 지붕처럼 보여도 그 아래에 옛 자재가 그대로 덮여 있기도 합니다. 매수인이 나중에 이를 알게 되었을 때 어떤 권리가 있는지 정리합니다.
매도인에게 물을 수 있는 책임
산 집에 계약 당시 알 수 없었던 결함이 있다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 결함 때문에 계약 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약 해제를, 그렇지 않다면 손해배상을 청구하는 것이 원칙입니다. 석면 슬레이트는 집에 사는 것 자체를 막지는 않더라도, 철거와 처리에 별도의 비용과 절차가 드는 결함이어서 손해배상 청구의 대상이 될 수 있습니다.
다만 매수인이 계약할 때 그 결함을 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었다면 책임을 묻기 어렵습니다. 그래서 부산부동산변호사는 먼저 계약 당시 지붕 상태를 어떻게 설명받았는지, 매수인이 확인할 수 있는 상황이었는지를 봅니다.
매도인이 알면서 숨겼다면
| 사정 | 의미 |
| 매도인이 지붕을 새로 했다고만 설명 | 슬레이트가 없는 것처럼 오해하게 함 |
| 지붕 공사 때 슬레이트를 덮어 둔 사실을 앎 | 알면서 알리지 않은 정황 |
| 중개대상물 확인서에 아무 기재 없음 | 중개 과정에서도 설명이 빠짐 |
| 매수인이 지붕 아래를 볼 방법이 없었음 | 매수인의 확인 의무 위반으로 보기 어려움 |
매도인이 직접 지붕 공사를 맡기면서 옛 슬레이트 위에 새 지붕재를 덮었다면, 슬레이트가 남아 있다는 사실을 알고 있었을 가능성이 큽니다. 이를 알면서 지붕을 새로 했다고만 말했다면, 하자담보책임을 넘어 거래상 알려야 할 사실을 숨긴 것으로 다툴 수 있습니다. 계약서에 하자담보책임을 지지 않는다는 특약이 있더라도, 매도인이 알면서 알리지 않은 하자에 대해서는 그 특약이 효력을 갖지 못합니다.
철거 비용은 어디까지 받을 수 있나
손해배상으로 청구할 수 있는 금액은 석면 슬레이트를 법에 맞게 철거하고 처리하는 비용, 그 부분을 새 자재로 다시 덮는 비용이 기본입니다. 석면 철거는 신고와 전문 업체 작업, 폐기물 처리 절차가 정해져 있어 일반 철거보다 비용이 많이 듭니다. 철거 때문에 리모델링 일정이 늦어져 생긴 손해도 사정에 따라 청구할 수 있습니다. 예를 들어 이사 날짜가 밀려 임시 거처에 머문 비용이나 짐 보관 비용이 그렇습니다. 다만 이런 손해는 석면 때문에 생겼다는 연결 고리를 영수증과 일정표로 보여 줘야 합니다. 부산부동산변호사 사건에서는 여러 전문 업체의 견적을 받아 두면 금액을 다툴 때 도움이 됩니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 북구 우리 집에서 샌 물로 아랫집이 손해배상을 요구한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
지금 해야 할 일
1. 석면 조사 업체에 의뢰해 석면 함유 여부와 범위 확인
2. 지붕 구조를 찍은 사진과 조사 보고서 보관
3. 매매계약서와 중개대상물 확인서 다시 읽기
4. 매도인에게 석면 사실과 비용 부담을 서면으로 알리기
5. 철거 견적을 여러 곳에서 받기
석면은 함부로 건드리면 가루가 날려 가족과 이웃의 건강에 해로울 수 있으니, 직접 뜯어 보지 말고 전문 업체의 조사를 받는 것이 안전합니다. 조사 보고서는 석면이 있다는 사실과 그 범위를 보여 주는 객관적 자료가 됩니다. 부산부동산변호사는 이 보고서를 서면 통지에 함께 붙여 보내도록 권합니다. 매도인에게 알리는 서면은 권리를 행사할 수 있는 기간 안에 보내야 하니 서두르세요. 서면에는 석면을 발견한 날짜와 경위, 조사 결과, 요구하는 내용을 순서대로 적고, 답변 기한도 함께 정해 두는 것이 좋습니다. 관련 내용은 부동산변호사 금정구 산 집의 수도관이 이웃 땅 밑으로 지나간다며 옮기라고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
중개사에게도 책임이 있을까
중개사는 거래하는 집의 상태를 확인해 매수인에게 설명할 의무가 있습니다. 하지만 지붕 아래에 숨겨진 자재까지 확인하기는 어려워, 중개사의 책임이 인정되는 범위는 사정에 따라 다릅니다. 매도인이 중개사에게 지붕 이야기를 했는데 중개사가 이를 매수인에게 전하지 않았다면 책임을 물을 여지가 커집니다. 부동산변호사는 매도인과 중개사의 대화 내용까지 확인해 청구 상대를 정합니다.
매도인이 거부한다면
매도인이 몰랐다거나 오래된 집이니 당연한 것 아니냐며 거부한다면 소송을 검토해야 합니다. 소송에서는 석면의 존재와 범위, 매도인이 알았는지, 매수인이 알 수 있었는지가 쟁점이 됩니다. 금액이 크지 않다면 조정 절차로 먼저 풀어 보는 것도 방법입니다. 부동산변호사와 상의해 소송 비용과 받을 수 있는 금액을 비교한 뒤 방향을 정하세요.
계약 해제까지 가능한 경우
석면 슬레이트가 지붕뿐 아니라 벽체와 천장 곳곳에 넓게 쓰여 있어 철거하려면 사실상 집을 다시 지어야 할 정도라면, 계약 목적을 이룰 수 없다고 보아 계약 해제를 다퉈 볼 여지도 있습니다. 다만 해제는 매매를 없던 일로 되돌리는 큰 결과를 낳아 법원이 쉽게 인정하지 않습니다. 부동산변호사는 석면의 범위와 철거 비용이 집값에서 차지하는 비중을 따져 해제와 손해배상 가운데 현실적인 쪽을 고르도록 돕습니다. 부동산변호사 상담 과정에서 해제를 고민하던 분들도 대개는 손해배상으로 정리하는 편을 택합니다.
금정구 부부의 사례
리모델링 중 지붕 아래 석면 슬레이트를 발견한 금정구 부부는 부산부동산변호사와 상의해 석면 조사를 먼저 받았습니다. 조사 결과 지붕 전체에 석면 슬레이트가 깔려 있었고, 그 위에 비교적 새 지붕재가 덮여 있었습니다. 구청에 남은 기록을 확인해 보니 몇 해 전 매도인 명의로 지붕 공사가 신고되어 있었습니다. 부부는 이 자료와 철거 견적서를 첨부해 매도인에게 비용 부담을 요구했고, 매도인은 처음에는 몰랐다고 했지만 공사 기록이 드러나자 철거와 재시공 비용 대부분을 부담하는 조건으로 합의했습니다. 등장인물과 사정을 바꾸어 적은 예시입니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 중구 잔금 날 보니 매도인 집에 압류가 걸려 있었다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 오래된 집이면 석면이 있어도 어쩔 수 없나요?
A. 계약 때 알 수 없었던 결함이라면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
Q. 하자담보책임 면제 특약이 있으면요?
A. 매도인이 알면서 알리지 않은 하자에는 그 특약이 적용되지 않습니다.
Q. 석면을 직접 확인해도 되나요?
A. 건강에 해로울 수 있어 전문 업체의 조사를 받는 것이 안전합니다.
Q. 철거 비용은 얼마나 받을 수 있나요?
A. 법에 맞는 철거와 처리, 재시공 비용이 기본이 됩니다.
Q. 부산부동산변호사에게 무엇을 보여 주면 되나요?
A. 매매계약서, 중개대상물 확인서, 석면 조사 보고서, 철거 견적서를 챙기면 됩니다.
끝으로
새 지붕 아래 숨은 석면 슬레이트는 매수인이 알기 어려운 결함이어서 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 직접 뜯기보다 전문 조사로 범위를 확인하고, 서면 통지와 견적을 서둘러 준비하세요. 매도인이 오래된 집 탓만 한다면 부산부동산변호사와 지붕 공사 기록부터 함께 찾아보시기 바랍니다.