새로 지은 상가 주택에 입주한 뒤, 리모델링을 하려고 업체를 불렀다가 이상한 이야기를 들었습니다. 벽 안에 들어간 단열재가 도면에 적힌 것보다 얇고, 철근 간격도 도면과 다르다는 것입니다. 준공 검사도 통과했고 겉으로는 아무 문제가 없어 보였는데, 보이지 않는 곳이 설계와 다르게 지어졌다는 사실에 불안해집니다.
해운대구의 한 건물주가 이런 상황에서 부산건설전문변호사를 찾았습니다. 부산건설전문변호사로 일하며 리모델링이나 매매 과정에서 이런 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우를 꽤 자주 봅니다. 도면과 다른 시공은 당장 눈에 띄는 하자가 없어도 시간이 지나며 결로, 균열, 안전 문제로 이어질 수 있습니다. 준공 뒤에 알게 되었을 때 무엇을 할 수 있는지 정리합니다.
도면과 다른 시공은 하자다
시공사는 계약과 설계 도면에 따라 건물을 지어야 합니다. 도면과 다르게 시공했다면, 그것이 품질이나 성능에 영향을 주는 한 하자로 볼 수 있습니다. 수급인은 완성한 건물에 하자가 있으면 도급인에게 하자를 보수하거나 손해를 배상할 책임을 집니다(민법 제667조 제1항). 겉으로 문제가 드러나지 않았다고 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
다만 도면과 조금 다르게 시공했더라도 성능이나 안전에 차이가 없고, 오히려 같은 수준의 다른 자재로 바꾼 것이라면 하자로 보기 어려울 수 있습니다. 그래서 무엇이 얼마나 다른지, 그 차이가 건물에 어떤 영향을 주는지를 정확히 확인해야 합니다. 부산건설전문변호사 상담에서는 이 판단을 위해 건축 전문가의 의견을 먼저 받아 보는 경우가 많습니다.
무엇이 다른지 확인하는 방법
| 확인 방법 | 내용 |
| 준공 도면과 시공 상태 비교 | 설계 도면, 변경 도면, 준공 도면을 모두 확보 |
| 전문가 현장 조사 | 벽체 일부 개방, 비파괴 검사 |
| 감리 기록 | 감리자가 시공 중 무엇을 확인했는지 |
| 자재 납품 기록 | 실제로 들어온 자재의 종류와 수량 |
| 공사 중 사진 | 시공 과정에서 찍힌 사진 |
벽이나 바닥을 뜯어 확인해야 하는 경우도 있는데, 무리하게 많이 뜯으면 나중에 시공사가 원래 상태를 훼손했다고 다툴 수 있습니다. 필요한 최소한의 범위만 확인하고, 가능하면 시공사에 입회를 요청하세요. 시공사가 입회를 거부하면 거부했다는 사실을 문자로 남겨 두는 것도 잊지 마세요. 다툼이 커질 것 같다면 법원에 증거보전을 신청해 감정인이 확인하도록 하는 것이 안전합니다.
설계 변경이 있었다면
시공 중에 설계가 바뀌었을 수도 있습니다. 건축주가 설계 변경에 동의했거나 직접 요청했다면, 도면과 다르다는 이유로 시공사에 책임을 묻기 어렵습니다. 그래서 공사 중에 주고받은 메시지와 회의록, 변경 도면이 있는지 확인해야 합니다. 시공사가 건축주 몰래 바꾼 것인지, 협의해서 바꾼 것인지가 핵심입니다. 부산건설전문변호사 상담에서 공사 기간의 연락 기록을 꼭 가져오라고 하는 이유입니다. 관련 내용은 건설전문변호사 해운대구 인테리어 업체가 공사 도중 잠적했다면에서 함께 보실 수 있습니다.
감리자의 책임
공사를 감독하는 감리자는 시공이 설계대로 이뤄지는지 확인할 의무가 있습니다. 감리자가 도면과 다른 시공을 알고도 넘어갔거나 제대로 확인하지 않았다면, 감리자에게도 책임을 물을 수 있습니다. 감리 계약서와 감리 보고서를 확보해 감리자가 무엇을 확인했다고 기록했는지 보세요. 감리 보고서에 해당 공정을 확인했다고 적혀 있는데 실제와 다르다면, 부산건설전문변호사는 그 보고서 자체를 감리자 책임의 근거로 씁니다.
하자 보수 기간을 확인한다
계약서나 관련 법령에는 공종별로 하자 보수 기간이 정해져 있습니다. 철근이나 구조처럼 중요한 부분은 기간이 길고, 마감 공사는 짧은 편입니다. 도면과 다른 시공을 알게 되었다면 그 부분의 하자 보수 기간이 남아 있는지 먼저 확인하고, 바로 서면으로 시공사에 알려야 합니다. 부산건설전문변호사와 함께 통지서를 쓰면 어떤 부분이 도면과 다른지, 어떤 보수를 요구하는지 구체적으로 적어 나중에 통지 내용을 두고 다투는 일을 막을 수 있습니다.
손해는 어떻게 따지나
도면과 다른 부분을 설계대로 다시 시공하는 데 드는 비용이 기본적인 손해가 됩니다. 다시 시공하는 것이 지나치게 큰 비용이 들거나 사실상 불가능하다면, 설계대로 지었을 때와 실제 건물의 가치 차이를 손해로 청구하는 방법도 있습니다. 시공사가 싼 자재를 써서 공사비를 아꼈다면 그 차액을 돌려받는 방식도 검토할 수 있습니다. 어느 방식이 유리한지는 건물의 용도와 앞으로의 계획에 따라 다릅니다. 곧 팔 건물이라면 가치 차이를, 오래 쓸 건물이라면 재시공 비용을 청구하는 쪽이 맞는 경우가 많아 부산건설변호사 상담에서도 이 선택을 먼저 묻습니다. 어느 쪽이든 부산건설전문변호사와 계산해 보고 정하는 것이 좋습니다. 관련 내용은 건설전문변호사 금정구 시공사가 준공 서류에 협조하지 않아 입주가 막혔다면에서 함께 보실 수 있습니다.
안전 문제가 있다면
철근이나 구조 부재가 도면과 다르게 시공되어 안전에 문제가 있을 수 있다면, 손해배상보다 안전 진단이 먼저입니다. 구조 안전 진단을 받아 보강이 필요한지 확인하고, 그 결과를 시공사와의 협의와 소송에 함께 씁니다. 부산건설전문변호사는 이런 경우 법적 대응과 별개로 안전 조치를 먼저 챙기라고 권합니다.
건물을 산 사람이라면
직접 지은 것이 아니라 완공된 건물을 산 사람이라면 시공사와 직접 계약 관계가 없습니다. 이때는 매도인에게 하자 담보 책임을 묻거나, 매도인이 시공사에 대해 가진 권리를 넘겨받아 행사하는 방법을 검토합니다. 매매 계약서에 하자 관련 특약이 있는지부터 확인하세요. 부산건설전문변호사는 매매 계약서와 원래 도급 계약서를 함께 보며 누구에게 무엇을 청구할 수 있는지 정리합니다.
시공사가 폐업했다면
시공사가 이미 폐업했다면 하자 보수 보증서가 있는지 확인합니다. 보증 기관에 보증금 지급을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 시공사 대표가 다른 이름으로 새 회사를 차려 영업하고 있다면 그 회사에 책임을 물을 수 있는지도 살펴봅니다.
해운대구 건물주의 가상 사례
해운대구의 한 건물주는 준공 뒤 리모델링 과정에서 벽체 단열재가 도면보다 얇게 시공된 사실을 알게 되어 부산건설전문변호사와 상담했습니다. 시공사 입회 아래 벽 몇 곳을 열어 확인하고, 법원 증거보전 절차로 감정을 받았습니다. 감정 결과 단열재뿐 아니라 일부 창호도 도면보다 낮은 등급이 시공된 것으로 확인되었고, 공사 중 설계 변경에 대한 협의 기록은 없었습니다. 시공사는 차액과 보강 공사비를 부담하는 것으로 합의했습니다. 이해를 돕기 위해 재구성한 가상 사례입니다. 관련 내용은 건설전문변호사 준공 뒤 건축주가 유보금을 주지 않는다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 겉으로 문제가 없어도 도면과 다르면 하자인가요?
A. 품질이나 성능에 영향을 준다면 하자로 볼 수 있습니다.
Q. 벽을 뜯어서 확인해도 되나요?
A. 최소한으로 하고 시공사 입회나 증거보전 절차를 거치는 것이 안전합니다.
Q. 설계 변경을 제가 승인했을 수도 있어요.
A. 공사 중 연락 기록과 변경 도면을 확인해 승인 여부를 따져야 합니다.
Q. 감리자에게도 책임을 물을 수 있나요?
A. 감리 의무를 제대로 하지 않았다면 책임을 물을 수 있습니다.
정리
도면과 다른 시공은 당장 문제가 없어 보여도 시간이 지나며 드러납니다. 무엇이 다른지 정확히 확인하고, 하자 보수 기간 안에 서면으로 알리는 것이 중요합니다. 시공 내용과 계약에 따라 대응이 달라지니 이런 사실을 알게 되었다면 부산건설전문변호사와 상의해 보시기 바랍니다.