집이나 상가를 사기로 하고 잔금일을 맞았는데, 등기부등본을 다시 떼어 보니 매도인이 갚기로 한 근저당이 그대로 남아 있다면 잔금을 줘야 할지 망설여집니다. 매도인은 잔금을 받으면 그 돈으로 대출을 갚고 바로 말소하겠다고 하지만, 약속대로 되지 않으면 근저당이 붙은 집을 떠안게 됩니다. 이런 상황에서는 잔금을 어떤 방식으로 주느냐가 가장 중요합니다. 부산부동산전문변호사 상담에서는 계약서의 말소 조항과 남은 대출 금액부터 확인합니다. 잔금일에 매도인 쪽 근저당이 그대로 남아 있을 때 살펴볼 점을 정리했습니다.
잔금을 주는 방법별 위험
| 방법 | 위험 | 안전하게 하려면 |
| 매도인에게 전액 지급 | 대출을 안 갚을 수 있음 | 피하는 것이 좋음 |
| 은행에 직접 상환 | 상환액 확인 필요 | 상환 금액 증명서 받기 |
| 법무사 동행 처리 | 절차 지연 가능 | 말소 서류 동시 접수 |
| 잔금 일부 유보 | 매도인 반발 | 계약서 근거 확인 |
가장 많이 쓰는 방법은 잔금 가운데 대출 상환액을 은행에 직접 갚고 나머지를 매도인에게 주는 방식입니다. 부산부동산전문변호사는 이 방법을 쓸 때 은행에서 받을 서류를 미리 정해 두라고 안내합니다.
은행에 직접 갚을 때
상환 금액 확인
잔금일 기준으로 갚아야 할 원금과 이자, 중도상환수수료를 은행에서 확인받습니다. 금액이 하루만 달라져도 남는 돈이 생길 수 있습니다.
상환 영수증과 말소 서류
상환을 마치면 은행에서 상환 영수증과 근저당 말소에 필요한 서류를 받습니다. 말소 등기는 소유권 이전 등기와 함께 접수하는 것이 안전합니다.
매도인이 협조하지 않는다면
매도인이 은행 직접 상환을 거부하고 자기 계좌로 잔금 전액을 달라고 고집한다면, 그 요구에 바로 응하지 않는 것이 좋습니다. 계약서에 근저당을 말소해 넘기기로 정했다면 말소는 매도인의 의무이고, 그 의무와 잔금 지급은 함께 이행되어야 하는 관계로 볼 수 있습니다. 이 경우 잔금을 준비해 두었다는 사실을 보여 주고, 말소와 동시에 지급하겠다는 뜻을 서면으로 전합니다. 부산부동산전문변호사와 상의하면 잔금일이 지나도 매수인이 불리해지지 않도록 대응 순서를 정할 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 잔금을 치르기 전에 매도인이 세상을 떠났다면 집은 어떻게 받을까에서 함께 보실 수 있습니다.
잔금일이 지나면
말소가 해결되지 않아 잔금일이 지나가면, 누가 약속을 어겼는지가 문제 됩니다. 매수인이 잔금을 준비해 두고 말소를 요구했다는 기록이 있으면, 매도인의 책임을 물어 계약 해제나 손해배상을 검토할 수 있습니다. 반대로 매수인이 아무 준비 없이 기다리기만 했다면 매수인 쪽 책임이 주장될 수도 있습니다. 그래서 잔금일에 은행 잔고 증명이나 송금 준비 화면을 남겨 두는 것이 좋습니다.
이해를 돕는 예시
다음은 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 지어낸 예시입니다. 부산 남구에서 아파트를 사기로 한 한 회사원은 잔금일 아침 등기부등본을 확인하다가 매도인의 근저당이 그대로 남아 있는 것을 발견했습니다. 매도인은 잔금을 모두 자기 계좌로 보내 달라고 했지만, 그는 부산부동산전문변호사와 통화한 뒤 대출 상환액은 은행에 직접 갚고 나머지만 매도인에게 주겠다고 서면으로 제안했습니다. 결국 법무사가 동행해 은행 상환과 말소 서류 접수를 함께 처리했습니다. 이 사례에서는 잔금 전액을 매도인에게 바로 주지 않은 것이 위험을 막았습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 동래구 매수인이 잔금을 안 주고 버틴다면에서 함께 보실 수 있습니다.
계약 단계에서 미리 정하세요
다음에 부동산을 살 때는 계약서에 근저당 말소 방법과 시기, 잔금 가운데 대출 상환에 쓸 금액을 미리 적어 두는 것이 좋습니다. 중개사에게도 잔금일 처리 방법을 미리 확인해 둡니다. 부산부동산변호사를 찾는 분들께 가장 먼저 권하는 예방책입니다.
다른 권리도 함께 확인하세요
근저당 말고도 가압류나 전세권, 임차인의 권리가 남아 있을 수 있습니다. 잔금일 당일 아침에 등기부등본을 다시 떼어 계약할 때와 달라진 것이 없는지 확인하는 것이 좋습니다. 계약 뒤 새로 들어온 가압류가 있다면 잔금을 주기 전에 해결 방법을 정해야 합니다. 세입자가 있는 집이라면 보증금 반환과 퇴거 일정도 함께 맞춰야 합니다. 부산부동산전문변호사 상담에서는 잔금일 점검표를 함께 드립니다. 관련 내용은 남구 부산부동산전문변호사 보증금 반환 지연 이자 받는 조건에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매도인이 잔금 받고 갚는다는데 믿어도 될까요?
A. 은행에 직접 갚는 방식이 더 안전합니다.
Q. 잔금일을 미루면 제가 책임지나요?
A. 잔금을 준비하고 말소를 요구한 기록이 있으면 다툴 여지가 있습니다.
Q. 이미 전액을 줘 버렸다면요?
A. 말소 이행을 서둘러 요구하고 대응 방법을 부산부동산전문변호사와 상의하시길 권합니다.
잔금일에 매도인 쪽 근저당이 그대로 남아 있다면 잔금 전액을 매도인에게 바로 주지 말고 대출 상환액은 은행에 직접 갚으며, 상환 영수증과 말소 서류를 받아 소유권 이전과 함께 접수하고, 매도인이 협조하지 않으면 잔금 준비 기록을 남긴 채 동시 이행을 요구하는 것이 중요합니다. 계약 조건과 대출 상태에 따라 대응은 사안마다 달라집니다. 잔금일을 앞두고 불안하시다면 부산부동산전문변호사와 등기부등본부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.