집이나 창고를 지을 생각으로 땅을 샀는데 막상 건축허가를 신청하니 도로 요건이나 용도 제한 때문에 허가가 나지 않는다면, 계약할 때 건축 가능 여부가 계약의 조건이나 전제였는지와 매도인이나 중개사가 어떻게 설명했는지가 대응을 가르는 핵심입니다. 건축이 가능하다는 설명을 믿고 샀는데 그 설명이 사실과 달랐다면 계약 해제나 취소, 손해배상을 다툴 여지가 있습니다. 반대로 계약서에 아무 조건도 없고 매수인이 확인하지 않았다면 다투기 어려울 수 있습니다. 그래서 부산부동산전문변호사와 계약서 특약, 중개 대상물 확인서, 허가 불가 사유를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
■ 한눈에 보기
1. 불가 사유: 도로, 용도지역, 농지 같은 허가 불가 사유를 정확히 확인합니다.
2. 계약 조건: 건축 가능이 계약 조건이나 특약으로 정해졌는지 봅니다.
3. 설명 내용: 매도인과 중개사가 건축 가능하다고 설명했는지 확인합니다.
4. 준비 순서: 부산부동산전문변호사와 계약서와 허가 관련 서류를 대조합니다.
5. 주의사항: 잔금 전이라면 잔금 지급을 서두르지 말고 먼저 검토합니다.
왜 건축허가가 안 나오나요
땅이라고 모두 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 부산부동산전문변호사는 먼저 관청이 밝힌 허가 불가 사유를 서면으로 받아 두도록 안내합니다. 사유에 따라 보완이 가능한 경우와 처음부터 불가능한 경우가 나뉩니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 사들인 땅이 도로에 닿지 않는 맹지였다면에서 함께 보실 수 있습니다.
도로 요건
건축법상 도로에 일정 부분 접하지 않으면 허가가 나지 않을 수 있습니다.
용도 제한
용도지역이나 농지, 개발제한 같은 규제로 원하는 건물을 지을 수 없는 경우가 있습니다.
계약서에 조건이 있었나요
건축 가능 여부를 계약 조건으로 정해 두었다면 해제가 비교적 분명해집니다. 부산부동산전문변호사와 함께 계약서 특약을 먼저 읽어 봅니다. 건축허가가 나지 않으면 계약을 해제한다는 특약이 있었다면 그에 따라 정리합니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 중개사가 선순위 권리를 제대로 설명하지 않아 손해를 봤다면에서 함께 보실 수 있습니다.
해제 조건 특약
허가가 나지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다는 특약이 있는지 봅니다.
매수 목적 표시
계약서에 건축 목적이 적혀 있다면 그 목적이 계약의 전제였다는 자료가 됩니다.
| 상황 | 대응 방향 | 필요한 자료 |
| 해제 조건 특약 있음 | 특약에 따른 해제 | 계약서 |
| 건축 가능하다고 설명 | 취소·손해배상 검토 | 녹취, 문자, 확인서 |
| 아무 설명 없음 | 다투기 어려움 | 매수 경위 |
| 보완 가능한 사유 | 보완 후 허가 재신청 | 허가 불가 통지서 |
표에서 보듯 계약 조건과 설명 내용에 따라 대응이 달라집니다.
설명이 사실과 달랐다면 어떻게 하나요
건축이 가능하다는 설명을 믿고 샀다면 그 설명을 근거로 다툴 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 설명이 담긴 자료를 모으도록 안내합니다.
민법 제110조 제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 정하고 있습니다.
민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다.
매도인의 설명
매도인이 허가 불가 사정을 알면서 건축 가능하다고 말했다면 취소를 검토할 수 있습니다.
중개사의 설명
중개 대상물 확인서에 건축 제한이 어떻게 적혔는지 확인합니다.
잔금 전이라면 어떻게 하나요
아직 잔금을 치르지 않았다면 대응의 여지가 더 큽니다. 부산부동산전문변호사와 함께 잔금 지급과 해제 통지의 순서를 정합니다. 서로의 의무가 맞물려 있는 계약이라면 문제를 정리하기 전까지 잔금 지급을 미룰 수 있는지 검토합니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 금정구 잔금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨준다면에서 함께 보실 수 있습니다.
민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
잔금 유보
문제가 정리될 때까지 잔금 지급을 미룰 수 있는지 검토합니다.
해제 통지
해제 사유가 분명하다면 서면으로 해제를 통지합니다.
일이 꼬이기 쉬운 순간
땅 거래는 금액이 커서 실수의 손해도 큽니다. 아래 두 가지는 부산부동산전문변호사가 상담에서 자주 접하는 경우입니다.
허가 가능 여부를 묻지 않는 경우
계약 전에 관청에 건축 가능 여부를 확인하지 않으면 나중에 다투기 어렵습니다.
구두 설명만 믿는 경우
건축 가능하다는 말을 특약으로 남기지 않으면 증명이 어려워집니다.
이해를 돕기 위해 꾸며 낸 가상의 사례를 하나 들어 봅니다. 부산 강서구에 사는 50대 자영업자 육 씨는 창고를 지을 목적으로 땅을 샀는데, 매도인은 창고 건축이 가능하다고 말했고 계약서에도 매수 목적이 창고 신축이라고 적혀 있었습니다. 그러나 건축허가를 신청하니 도로 요건을 갖추지 못해 허가가 나지 않았습니다. 육 씨는 부산부동산전문변호사의 조력을 구한 뒤 허가 불가 통지서와 계약서, 매도인과의 문자를 정리하고, 잔금 지급을 미룬 채 계약 해제를 검토했습니다. 이 이야기에서는 창고 건축이 계약의 전제였는지와 매도인이 도로 문제를 알고 있었는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.
짧게 답하는 질문들
Q. 건축허가가 안 나면 무조건 해제할 수 있나요?
A. 계약 조건과 설명 내용에 따라 달라 무조건이라고 말하기 어렵습니다.
Q. 계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 해제 사유가 인정되면 계약금 반환을 검토할 수 있습니다.
Q. 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
A. 확인과 설명이 부족했다면 검토할 수 있어, 부산부동산전문변호사와 확인서 내용을 함께 보는 것이 좋습니다.
Q. 이미 잔금까지 냈다면요?
A. 취소나 손해배상을 검토할 수 있어, 부산부동산전문변호사와 설명 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.
집을 지으려고 산 땅에 건축허가가 나지 않는다면 허가 불가 사유, 계약서의 조건과 특약, 매도인과 중개사의 설명을 함께 따져 해제나 취소, 손해배상을 검토해야 합니다. 허가 불가 사유의 성격, 잔금 지급 여부, 남아 있는 설명 자료에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 건축허가 문제로 고민하신다면 부산부동산전문변호사와 계약서와 허가 서류부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.