공사를 마쳤는데 건축주가 분양이 잘 안 돼 현금이 없다며, 잔금 대신 팔리지 않은 상가나 오피스텔 호실을 가져가라고 제안하는 경우가 있습니다. 돈을 전혀 못 받는 것보다는 낫다고 생각해 받아들이기 쉽지만, 그 호실의 실제 가치와 이미 설정된 담보, 세금 문제를 따져 보지 않으면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 이런 방식을 대물변제라고 하는데, 합의 내용을 어떻게 정하느냐에 따라 공사대금 채권이 완전히 사라질 수도 있습니다. 부산공사대금미지급소송 상담에서는 제안받은 호실의 등기부부터 함께 확인합니다.
대물변제를 받으면 무엇이 달라지나요
대물변제가 이루어지면 원래의 공사대금 채권은 그 범위에서 없어집니다. 나중에 호실 가격이 떨어지거나 팔리지 않아도 다시 공사대금을 청구하기 어려워질 수 있습니다. 반대로 담보 목적으로 소유권만 넘겨받는 것인지, 완전한 변제인지가 불분명하면 나중에 분쟁이 생깁니다. 부산공사대금미지급소송에서는 합의서에 이 성격을 분명히 적어 두는 것이 무엇보다 중요합니다.
완전한 변제인지
호실을 받는 것으로 잔금이 모두 끝나는지 확인합니다.
담보인지
나중에 팔아서 정산하는 담보 성격인지 정합니다.
제안받은 호실은 어떻게 점검하나요
| 점검 항목 | 확인할 것 | 위험 신호 |
| 등기부 | 근저당, 가압류, 신탁 | 선순위 담보 과다 |
| 시세 | 주변 거래 가격, 공실률 | 분양가보다 크게 낮은 시세 |
| 세금 | 취득세, 보유세, 부가세 | 예상하지 못한 세금 부담 |
| 관리비 | 미납 관리비, 공실 관리비 | 쌓여 있는 미납금 |
이 항목을 확인하지 않고 받으면 잔금보다 훨씬 적은 가치를 떠안을 수 있습니다.
신탁된 건물이라면
분양 사업에서는 건물이 신탁회사에 맡겨져 있는 경우가 많습니다. 이때는 건축주가 호실을 마음대로 넘길 수 없고, 신탁회사와 대주단의 동의가 필요합니다. 건축주와만 합의했다가 실제로 소유권을 넘겨받지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 부산공사대금미지급소송에서는 신탁 원부를 확인하고 동의 절차를 합의서에 넣는 것을 권합니다. 관련 내용은 공사미지급소송 지체상금 공제 방어 정산 법에서 함께 보실 수 있습니다.
신탁 원부
신탁 계약 내용과 우선수익자를 확인합니다.
동의서
신탁회사와 대주단의 동의를 받아 둡니다.
대물변제를 거절하고 소송을 한다면
호실의 가치가 부족하거나 위험이 크다면 제안을 거절하고 공사대금 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 이때 건축주의 다른 재산이나 분양 대금 채권에 미리 가압류를 해 두면 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 협상 단계에서 대물변제와 일부 현금 지급을 섞는 방안을 제시하는 것도 방법입니다.
상담에서 자주 보는 흐름
다음은 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 지어낸 예시입니다. 부산 부산진구에서 근린생활시설 신축 공사를 마친 한 시공업체는 건축주로부터 잔금 대신 미분양 상가 두 호실을 받으라는 제안을 받았습니다. 등기부를 확인해 보니 이미 대출 담보가 크게 잡혀 있었고, 건물은 신탁회사에 맡겨져 있었으며, 주변 상가 공실률도 높았습니다. 업체는 제안을 그대로 받지 않고 담보 말소와 신탁회사 동의를 조건으로 한 호실만 받고 나머지는 현금으로 받는 안을 제시하면서, 협의가 안 될 경우를 대비해 부산공사대금미지급소송과 가압류를 준비했습니다. 관련 내용은 북구 부산공사기성금미지급소송 점유로 잔금 받는 조건에서 함께 보실 수 있습니다.
대물변제와 함께 따져 볼 다른 수단
대물변제를 받아들이기 전에 다른 회수 수단도 비교해 보는 것이 좋습니다. 건축주가 받을 남은 분양 대금, 임대 보증금, 다른 부동산이 있다면 그 재산에 가압류를 해 두고 현금 지급을 요구할 수 있습니다. 공사를 마친 건물을 아직 점유하고 있다면 유치권 행사도 검토 대상입니다. 이렇게 여러 선택지를 손에 쥔 상태에서 협상해야 대물변제 조건도 유리하게 정할 수 있습니다. 부산공사대금미지급소송 상담에서 회수 수단별 장단점을 표로 정리해 보면 판단이 쉬워집니다. 관련 내용은 창원공사대금미지급소송 공동수급 업체가 공사대금을 혼자 받아 갔다면에서 함께 보실 수 있습니다.
합의서를 쓸 때는 호실의 인도 시기, 관리비 부담 시점, 하자가 발견됐을 때의 처리도 함께 정해 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
Q. 호실을 받고 나중에 팔면 손해가 없지 않나요?
A. 시세와 담보, 세금을 고려하면 잔금보다 적게 회수될 수 있어 미리 계산해야 합니다.
Q. 합의서 없이 등기만 넘겨받으면 되나요?
A. 변제의 성격과 정산 방법을 적은 합의서가 없으면 분쟁이 생기기 쉽습니다.
Q. 이미 받은 뒤 문제가 생겼다면요?
A. 합의 내용에 따라 다툴 여지가 있어, 부산공사대금미지급소송 경험이 있는 변호사와 합의서를 함께 확인하시길 권합니다.
잔금 대신 미분양 호실을 받으라는 제안을 받았다면 등기부와 신탁 여부, 시세와 세금을 먼저 점검하고, 완전한 변제인지 담보인지를 합의서에 분명히 적어야 합니다. 호실의 가치와 담보 상황, 건축주의 재산 상태에 따라 결과는 사안마다 달라집니다. 잔금 대신 부동산을 제안받아 고민이시라면 부산공사대금미지급소송 상담을 통해 등기부부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.