부모님이 오래 사신 단독주택을 팔려고 내놓았는데, 매수인 쪽에서 건축물대장을 떼어 보고 위반건축물 표시가 있다며 계약을 망설이는 경우가 있습니다. 예전에 신고 없이 옥상에 방을 올리거나 마당에 창고를 지은 부분이 문제가 된 것입니다. 위반 표시가 있으면 매수인이 대출을 받기 어렵고, 계약 뒤 이행강제금 부담을 떠안을까 걱정해 거래가 쉽게 성사되지 않습니다. 부산건축법위반 상담에서는 위반 부분이 언제 지어졌는지, 지금 합법화할 수 있는지, 철거가 나은지부터 따져 봅니다. 매매를 진행하기 위한 선택지를 비교해 정리했습니다.
선택지 비교
| 방법 | 내용 | 장단점 |
| 철거 후 표시 해제 | 위반 부분 철거, 대장 정리 | 확실하지만 공간 손실 |
| 추인·양성화 | 요건 갖춰 합법화 | 요건 충족이 관건 |
| 현 상태 매매 | 위반 사실 알리고 가격 반영 | 매수인 범위가 좁아짐 |
| 조건부 계약 | 해제·철거를 조건으로 계약 | 일정 관리가 중요 |
먼저 확인할 것
위반 부분과 시기
건축물대장에 어떤 부분이 위반으로 표시되어 있는지, 그 부분을 언제 지었는지 확인합니다. 오래전 지은 부분이라도 위반 상태가 남아 있으면 지금 소유자에게 시정명령이 나올 수 있습니다.
합법화 가능성
건폐율, 용적률, 이웃 대지와의 거리, 구조 안전 기준을 지금 기준으로 충족할 수 있는지 건축사의 검토를 받습니다. 기준을 넘는다면 일부만 철거하고 나머지를 합법화하는 방법도 검토합니다.
이행강제금 부과 여부
이미 이행강제금이 부과되고 있는지, 미납된 금액은 없는지 구청에 확인합니다. 미납이 있다면 매매 대금 정산 때 함께 처리해야 합니다.
매수인에게 어떻게 알려야 하나요
위반 사실을 숨기고 팔면 나중에 계약 취소나 손해배상 청구를 당할 수 있습니다. 위반 부분과 그 처리 계획을 계약서에 분명히 적고, 이행강제금과 철거 비용을 누가 부담할지 정해 두는 것이 안전합니다. 부산건축법위반 상담에서는 특약 문구를 구체적으로 정리해 매수인과의 다툼을 미리 막는 방법을 함께 검토합니다. 관련 내용은 건축법위반 이행강제금 시공사 배상 가능할까에서 함께 보실 수 있습니다.
특약에 넣을 내용
위반 부분의 범위, 철거나 양성화의 책임자와 기한, 비용 부담, 이행하지 못했을 때의 처리 방법을 적습니다.
철거를 선택한다면
철거 공사 뒤 구청에 시정 완료를 알리고 건축물대장의 위반 표시 해제를 신청합니다. 해제까지 시간이 걸릴 수 있어, 매매 일정과 잔금 날짜를 그에 맞춰 조정하는 것이 좋습니다. 철거 전후 사진과 공사 계약서, 구청 확인 서류를 모아 두면 매수인에게 진행 상황을 보여 주기 쉽습니다.
상속받은 집이라면
부모님이 지은 부분이어서 자녀가 위반 사실을 몰랐더라도, 상속으로 소유자가 되면 시정 책임도 함께 넘어옵니다. 여러 형제가 함께 상속받았다면 철거 비용과 매매 대금 분배를 미리 합의해 두는 것이 좋습니다.
이해를 돕는 예시
다음은 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 지어낸 예시입니다. 부산 서구에 있는 부모님의 단독주택을 상속받은 남매는 집을 팔려고 했지만, 매수인이 옥상 방과 마당 창고에 위반건축물 표시가 있다며 대출이 어렵다고 했습니다. 남매는 부산건축법위반 상담을 받으며 건축사에게 합법화 가능성을 검토받았고, 옥상 방은 기준을 넘어 철거하고 창고는 일부 줄여 신고하기로 했습니다. 매수인과는 위반 표시 해제를 잔금 조건으로 하는 특약을 넣어 계약했습니다. 관련 내용은 건축법위반 무단 용도변경으로 고발되었을 때 형사 절차에서 함께 보실 수 있습니다.
매수인 쪽이라면 확인할 것
반대로 위반건축물 표시가 있는 주택을 사려는 쪽이라면, 위반 부분의 범위와 이행강제금 부과 여부, 철거나 양성화에 드는 비용을 계약 전에 확인해야 합니다. 대출이 가능한지 은행에 미리 물어보고, 위반 표시 해제를 잔금 조건으로 하는 특약을 넣으면 위험을 줄일 수 있습니다. 매도인이 처리하기로 한 일이 기한 안에 끝나지 않았을 때 계약을 해제할 수 있도록 정해 두는 것도 방법입니다. 부산건축법위반 상담에서는 매도인과 매수인 어느 쪽이든 특약 문구를 함께 검토할 수 있습니다. 관련 내용은 연제구 부산건축법위반변호사 이행강제금 대응하려면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 오래전에 지은 것도 지금 문제가 되나요?
A. 위반 상태가 남아 있으면 지금 소유자에게 시정명령이 나올 수 있습니다.
Q. 위반 사실을 알리지 않고 팔면요?
A. 계약 취소나 손해배상 문제로 번질 수 있어 알리는 것이 안전합니다.
Q. 양성화가 안 되면 철거해야 하나요?
A. 일부 철거와 일부 합법화를 함께 검토할 수 있어, 부산건축법위반 상담에서 확인하시길 권합니다.
오래된 주택의 증축 부분 때문에 매매가 막혔다면 위반 부분과 시기, 합법화 가능성, 이행강제금 상황을 먼저 확인하고, 철거, 양성화, 현 상태 매매, 조건부 계약 가운데 맞는 방법을 골라 특약으로 분명히 정리하는 것이 중요합니다. 위반 내용과 건물 조건에 따라 맞는 방법은 사안마다 달라집니다. 위반건축물 표시로 매매가 어려우시다면 부산건축법위반 상담을 통해 건축물대장부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.