마음에 드는 집이나 땅을 찾아 등기부를 떼어 봤더니 "소유권이전청구권 가등기"라는 기록이 있는 경우가 있습니다. 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있도록 순위를 미리 확보해 두는 등기라서, 가등기권자가 본등기를 하면 그 뒤에 소유권을 넘겨받은 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 가격이 싸다는 이유로 가등기를 가볍게 보고 계약했다가 큰 손해를 보는 일이 생기는 이유입니다. 부산부동산전문변호사와 상담할 때도 계약 전에 가등기의 성격과 원인부터 확인합니다. 매수 전에 확인할 것을 정리했습니다.
가등기는 어떤 등기인가요
가등기는 본등기의 순위를 지켜 두는 예비 등기입니다. 가등기가 된 뒤에 다른 사람에게 소유권이 넘어가더라도, 가등기권자가 본등기를 하면 가등기 시점을 기준으로 순위가 정해집니다. 그래서 가등기 뒤에 생긴 소유권이나 근저당 같은 권리는 말소될 수 있습니다. 부산부동산전문변호사는 가등기가 있는 부동산은 그 가등기를 정리하지 않는 한 매수를 신중하게 생각하라고 안내합니다.
| 가등기 종류 | 성격 | 매수인에게 주는 위험 |
| 소유권이전청구권 가등기 | 매매 예약 등 소유권 이전 보전 | 본등기 시 소유권 상실 |
| 담보가등기 | 돈을 빌려주며 담보로 설정 | 채무 미변제 시 청산 절차 |
등기부에 적힌 원인만으로 성격이 분명하지 않을 때도 있어 실제 관계를 확인해야 합니다.
계약 전에 확인할 것
가등기의 원인과 권리자
등기부에 적힌 가등기 원인(매매예약, 대물반환예약 등)과 권리자가 누구인지 확인합니다. 가등기권자와 매도인의 관계도 알아 둡니다.
가등기가 아직 살아 있는지
오래된 가등기라도 효력이 남아 있을 수 있습니다. 가등기의 원인이 된 채권이 이미 소멸했는지, 다툴 여지가 있는지를 따져 봅니다.
말소 가능 여부
매도인이 잔금 전에 가등기를 말소해 줄 수 있는지 확인하고, 가등기권자의 말소 동의서를 받을 수 있는지 알아봅니다.
계약서에 넣을 조항
가등기가 있는 부동산을 사기로 했다면 계약서에 "잔금 지급 전까지 매도인이 가등기를 말소한다", "말소하지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다" 같은 조항을 넣어야 합니다. 잔금을 치르는 날 등기부를 다시 떼어 가등기가 실제로 말소되었는지 확인하는 것도 중요합니다. 부산부동산변호사를 찾는 분들께는 말소 서류를 받기 전에는 잔금을 치르지 말라고 말씀드립니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 연제구 계약금을 돌려주고 매매 계약을 깨고 싶다면에서 함께 보실 수 있습니다.
이미 사 버렸다면
가등기가 남은 상태로 소유권을 넘겨받았다면 가등기권자가 본등기를 청구하기 전에 대응해야 합니다. 가등기의 원인이 된 채권이 소멸했다면 가등기 말소를 청구할 수 있고, 매도인이 가등기 사실을 숨기거나 말소를 약속하고 지키지 않았다면 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다. 중개사가 설명을 소홀히 했다면 중개사 책임도 함께 따져 봅니다.
상담에서 자주 보는 흐름
아래는 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 꾸민 예시입니다. 부산 기장군에서 전원주택 부지를 알아보던 한 부부는 시세보다 싼 땅을 찾았는데, 등기부에 몇 해 전 설정된 소유권이전청구권 가등기가 남아 있었습니다. 매도인은 오래된 것이라 문제없다고 했지만, 부부는 부산부동산전문변호사와 상담하며 가등기권자와 원인을 확인하고, 계약서에 잔금 전 가등기 말소와 불이행 시 계약 해제 조항을 넣었습니다. 잔금 날 말소된 등기부를 확인한 뒤 대금을 치렀습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 금정구 잔금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨준다면에서 함께 보실 수 있습니다.
근저당·가압류와 함께 확인하기
가등기만이 아니라 근저당, 가압류, 가처분처럼 등기부에 적힌 다른 권리도 함께 확인해야 합니다. 이런 권리가 여러 개 겹쳐 있다면 매도인의 자금 사정이 좋지 않다는 신호일 수 있습니다. 잔금으로 각 권리를 어떻게 정리할지 순서를 정하고, 은행과 채권자에게 말소 서류를 받는 일정을 맞춰야 합니다. 부산부동산전문변호사는 권리 관계가 복잡한 부동산일수록 잔금 당일 법무사와 함께 말소 서류를 확인하라고 권합니다. 부산부동산전문변호사와 계약 전에 등기부를 함께 검토하면 숨은 위험을 미리 발견할 수 있습니다. 관련 내용은 부동산전문변호사 중개사가 선순위 권리를 제대로 설명하지 않아 손해를 봤다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 가등기가 오래되면 저절로 효력이 없어지나요?
A. 원인 채권에 따라 다르므로 오래됐다는 이유만으로 안심할 수 없습니다.
Q. 경매로 사는 경우에도 위험한가요?
A. 가등기의 종류와 순위에 따라 경매 뒤에도 남을 수 있어 확인이 필요합니다.
Q. 가등기권자가 말소를 거부하면요?
A. 말소 사유가 있는지 따져 소송을 검토할 수 있어, 부산부동산전문변호사와 상의하시길 권합니다.
가등기가 설정된 부동산을 사려 한다면 가등기의 종류와 원인, 권리자, 효력이 남아 있는지를 계약 전에 확인하고, 잔금 전 말소 조항을 계약서에 넣은 뒤 말소된 등기부를 확인하고 잔금을 치르는 것이 중요합니다. 가등기의 성격과 매도인의 사정, 계약 조건에 따라 위험은 사안마다 달라집니다. 등기부의 가등기가 걱정되신다면 부산부동산전문변호사와 계약 전에 등기부부터 함께 검토해 보시기 바랍니다.