부산건설소송변호사에게 강서구에서 대형 물류 창고 신축 공사를 맡은 건설사 대표가 다급하게 연락했습니다. 발주처가 제공한 지반 조사 자료에는 땅속이 대부분 흙과 자갈로 되어 있다고 적혀 있었는데, 막상 터파기를 시작하자 예상보다 훨씬 얕은 곳에서 단단한 암반이 넓게 드러났습니다. 암반을 깨는 대형 장비를 들이고 공법을 바꿔야 해서 공사비와 기간이 크게 늘었습니다. 발주처는 계약 금액이 이미 정해져 있으니 추가 비용은 한 푼도 줄 수 없다고 합니다.
건설 공사에서 땅속 상태는 공사를 시작해 봐야 정확히 알 수 있는 경우가 많습니다. 예상하지 못한 지반 조건 때문에 공사비가 늘었을 때, 그 부담을 누가 질지는 계약 내용과 사정에 따라 달라집니다. 이런 다툼에서 무엇을 따지는지 정리합니다.
계약서의 공사비 조정 조항
공사 계약에는 대개 설계 변경이나 현장 상태가 예상과 다를 때 공사비를 조정하는 조항이 있습니다. 공공 공사에서 쓰는 표준 계약 조건이나 민간 공사의 표준 도급 계약서에도 지하 매설물이나 지반 조건이 설계와 다를 때 계약 금액을 조정할 수 있는 규정이 담겨 있는 경우가 많습니다. 그래서 먼저 계약서와 일반 조건에 이런 조항이 있는지 확인해야 합니다.
반대로 계약서에 현장 상태에 따른 위험은 시공사가 모두 부담한다는 특약이 있다면 다툼이 복잡해집니다. 이런 특약이 시공사에 지나치게 불리하다면 그 효력을 다툴 여지도 있습니다. 부산건설소송변호사는 계약서 전체를 놓고 위험 분담이 어떻게 정해졌는지부터 살펴봅니다.
발주처 제공 자료가 핵심
| 사정 | 의미 |
| 발주처가 지반 조사 자료를 제공함 | 시공사가 그 자료를 믿고 견적을 냈다는 근거 |
| 자료와 실제 지반이 크게 다름 | 예상할 수 없었던 사정 |
| 시공사가 추가 조사를 할 수 없었음 | 시공사 책임이 아니라는 사정 |
| 입찰 때 현장 조사 기간이 짧았음 | 확인할 기회가 부족했다는 사정 |
| 암반 발견 즉시 발주처에 알림 | 절차를 지켰다는 근거 |
발주처가 제공한 지반 조사 자료를 믿고 공사비를 산정했는데 실제 지반이 그와 크게 달랐다면, 그 차이로 생긴 추가 비용을 시공사가 모두 떠안는 것은 부당하다고 주장할 수 있습니다. 다만 시공사도 전문가로서 입찰 전에 현장을 둘러보고 확인할 의무가 있어, 조금만 조사했으면 알 수 있었던 사정이라면 시공사 부담이 될 수 있습니다.
암반을 발견했을 때 해야 할 일
예상하지 못한 지반 조건을 발견하면 공사를 계속하기 전에 발주처에 서면으로 알리고 협의를 요청해야 합니다. 발견 당시의 사진과 영상, 시추 조사나 시험 결과를 남겨 두세요. 암반의 깊이와 범위를 도면에 표시해 두면 나중에 추가 물량을 계산할 때 다툼이 줄어듭니다. 공법 변경이 필요하다면 그 이유와 추가 비용 견적을 함께 제출하고, 발주처의 승인을 받아 진행하는 것이 좋습니다. 알리지 않고 임의로 공법을 바꿔 공사를 진행하면 나중에 추가 비용을 청구하기 어려워집니다. 부산건설소송변호사 상담에서 이 점을 가장 먼저 강조합니다. 관련 내용은 건설소송변호사 동래구 현장 인부가 다친 뒤 원청이 사고 비용을 하청에 떠넘긴다면에서 함께 보실 수 있습니다.
추가 비용과 공사 기간
암반 처리로 늘어난 장비비, 인건비, 자재비가 추가 공사비의 기본이 됩니다. 공사 기간이 늘어났다면 그 기간의 현장 관리비와 장비 대기 비용도 포함될 수 있습니다. 또 공사 기간이 늘어난 것이 시공사 책임이 아니라면, 발주처가 지체상금을 물리는 것도 다툴 수 있습니다. 부산건설소송변호사 사건에서는 추가 공사비 청구와 지체상금 면제를 함께 다루는 경우가 많습니다. 관련 내용은 건설소송변호사 공사 지연 지체상금 청구하는 방법은에서 함께 보실 수 있습니다.
협상과 소송
발주처와 먼저 협상해 추가 비용의 일부라도 분담하도록 하는 것이 현실적입니다. 건설소송변호사가 먼저 권하는 것도 협상입니다. 협상이 되지 않으면 건설 분쟁 조정이나 중재를 이용할 수 있고, 계약서에 중재 조항이 있다면 소송 대신 중재로 다퉈야 할 수도 있습니다. 소송으로 가면 법원이 지정한 감정인이 지반 조건과 추가 비용을 평가하게 됩니다. 이때 발견 당시의 기록이 충실할수록 유리합니다.
하도급 업체와의 관계
토목 공사를 하도급 업체에 맡겼다면 하도급 업체도 추가 비용을 청구할 수 있습니다. 원청이 발주처에게서 추가 비용을 아직 받지 못했다는 이유로 하도급 업체에 지급을 미루면 하도급법 위반 문제가 생길 수 있습니다. 발주처와의 협상 결과와 하도급 업체에 대한 정산을 함께 계획해야 합니다.
지반 조사 비용은 누가 부담하나
암반이 나온 뒤 정확한 범위를 알기 위해 추가 시추나 지반 조사를 해야 하는 경우가 많습니다. 이 조사 비용도 예상하지 못한 지반 조건 때문에 생긴 것이므로 추가 비용에 포함해 청구할 수 있는지 검토해야 합니다. 발주처의 승인을 받아 조사했다면 비용 부담을 다툴 여지가 줄어듭니다. 건설소송변호사는 조사 계획 단계에서부터 발주처와 비용 부담을 미리 정해 두라고 권합니다. 건설소송변호사 사건에서 이 사전 합의가 있었는지가 비용 회수의 성패를 가르기도 합니다.
설계자의 책임도 살펴보자
발주처가 맡긴 설계자가 지반 조사를 지나치게 적은 지점에서만 하거나 조사 결과를 잘못 해석했다면, 설계자의 책임도 문제 될 수 있습니다. 발주처가 시공사에 추가 비용을 지급한 뒤 설계자에게 그 비용을 청구하는 경우도 있습니다. 건설소송변호사는 이런 구조를 설명하며 발주처가 추가 비용 부담을 받아들이도록 설득하는 방법을 함께 찾습니다.
강서구 건설사의 사례
터파기 중 예상하지 못한 암반이 나온 강서구의 건설사는 부산건설소송변호사와 상의해 대응했습니다. 건설사는 암반 발견 즉시 발주처에 서면으로 알리고 공법 변경과 추가 비용 견적을 제출했으며, 발견 당시의 사진과 추가 시추 결과를 보관했습니다. 계약서에는 지반 조건이 설계와 다를 때 계약 금액을 조정할 수 있다는 일반 조건이 포함되어 있었고, 발주처가 제공한 지반 조사 자료는 현장의 일부 지점만 조사한 것이었습니다. 발주처는 처음에는 거절했지만, 조정 절차에서 추가 공사비의 상당 부분을 부담하고 공사 기간을 연장하는 데 합의했습니다. 자주 받는 상담을 토대로 재구성한 예시입니다. 관련 내용은 건설전문변호사 금정구 터파기 중 문화재가 나와 공사가 멈췄다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 땅속에서 암반이 나오면 추가 비용을 받을 수 있나요?
A. 계약서의 조정 조항과 발주처 제공 자료와의 차이에 따라 청구할 수 있습니다.
Q. 확정 금액 계약이라면요?
A. 위험 분담 특약의 내용과 효력을 따져 봐야 합니다.
Q. 암반을 발견하면 바로 공사를 계속해도 되나요?
A. 발주처에 먼저 서면으로 알리고 협의한 뒤 진행해야 청구가 쉬워집니다.
Q. 공사가 늦어진 데 대한 지체상금은요?
A. 시공사 책임이 아닌 사정이라면 지체상금을 다툴 수 있습니다.
Q. 부산건설소송변호사와 무엇부터 정리하나요?
A. 계약서와 일반 조건, 발주처 제공 지반 자료, 발견 당시 기록, 추가 비용 내역을 정리합니다.
마무리하며
터파기 중 예상하지 못한 암반이 나와 공사비가 늘었다면 계약서의 조정 조항과 발주처가 제공한 자료가 추가 비용 청구의 열쇠입니다. 발견 즉시 서면으로 알리고 기록을 남기며, 공법 변경은 협의 뒤에 진행하세요. 발주처가 추가 비용을 거절한다면 부산건설소송변호사와 함께 계약서와 지반 자료부터 비교해 보시기 바랍니다.