부산 지주택탈퇴 위약금 환불

부산 지주택탈퇴 위약금 환불 [총 분담금 20% 공제, 법원의 감액 판단]

본 내용은 각색한 내용 입니다.

주변 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 홍보관의 말에 희망을 가졌습니다.

계약금과 1, 2차 분담금으로 수천만 원을 납부했지만, 사업은 5년, 7년째 제자리걸음입니다.

불안한 마음에 지주택탈퇴를 문의하니, 조합에서는 지금 탈퇴하면 총 분담금의 20%와 업무대행비를 위약금으로 공제한다고 합니다.

제가 낸 돈은 5천만 원인데, 위약금이 8천만 원이라고 합니다. 돈을 돌려받기는커녕 3천만 원을 더 내야 한다는데, 이게 도대체 말이 되는 상황입니까.

부산 지주택탈퇴위약금 문제로 저희 사무실을 찾아오시는 분들이 호소하시는 가장 억울하고 막막한 상황입니다.

먼저, 이와 관련된 가장 중요한 법원의 판단 기준부터 요약해 드리겠습니다.

[지주택 위약금, 핵심부터 확인하세요]

Q: 조합 총회에서 '총 분담금의 20%'를 위약금으로 정했습니다. 무조건 따라야 하나요?

A: 아닙니다. 법원의 판단은 다릅니다.

상세 설명: 조합이 총회 의결로 위약금 규정을 정했더라도, 법원은 이 위약금의 성격을 '손해배상액의 예정'으로 봅니다. 만약 그 금액이 일반적인 거래 관행(예: 계약금 10%)에 비해 '부당히 과다하다'고 인정되면, 법원은 민법 제398조 제2항에 따라 그 금액을 10% 수준으로 감액(감액)할 수 있습니다. 낸 돈보다 더 많은 위약금을 요구하는 것은 부당하다는 것이 법원의 태도입니다.

※납입금 5,100만 원, 위약금 7,800만 원

얼마 전, 부산 해운대구의 한 지역주택조합에 가입하셨던 K씨가 굳은 표정으로 저희 사무실을 찾아오셨습니다. (모든 내용은 철저히 각색 및 비식별화 처리되었습니다.)

K씨는 2015년경, 부산에 아파트를 짓는다는 (가칭)추진위원회의 광고를 보고 조합가입계약을 체결하였습니다.

계약서상 총 분담금은 2억 1천만 원 수준이었고, 업무용역비 1,000만 원은 별도였습니다. K씨는 계약금과 중도금 등 약 4,100만 원과 업무용역비 1,000만 원, 총 5,100만 원을 성실히 납부하였습니다.

당시 계약서 제3조에는 탈퇴 시 업무용역비 1,000만 원은 환불되지 않는다는 조항이 있었습니다. K씨는 이 정도는 감수할 생각이었습니다.

※조합의 일방적인 '위약금 폭탄' 의결

문제는 사업이 5년 가까이 지연되면서 발생했습니다. 조합은 사업계획 변경 등을 이유로 K씨의 최종 분담금이 3억 4천만 원이 넘을 것이라고 통보하였습니다.

그리고 2019년 4월, 조합은 정기총회를 열어 새로운 규약을 의결하였습니다.

탈퇴, 자격 상실 등으로 조합원 지위를 잃는 자는, 조합원이 납입한 돈과 상관없이 '최종 확정된 총 분담금의 20%'와 업무용역비 100%를 위약금으로 공제하고 잔액을 반환한다.

K씨는 사업 지연과 분담금 폭등을 감당할 수 없어 탈퇴를 결심했습니다. 하지만 조합의 답변은 충격적이었습니다.

K씨의 최종 분담금 3억 4,200만 원의 20%인 6,840만 원, 그리고 업무용역비 1,000만 원을 더해 총 7,840만 원이 위약금이라는 것이었습니다.

K씨는 제가 낸 돈 5,100만 원을 전액 포기하는 것은 물론, 오히려 2,740만 원을 조합에 더 내야만 탈퇴를 시켜주겠다는 말이었습니다. 이게 사기가 아니면 무엇입니까라며 분통을 터뜨렸습니다.

설상가상으로 K씨는 개인 사정으로 이사를 가게 되어 '세대주' 자격을 유지하지 못하게 되었습니다. 어차피 조합원 자격이 상실되어 탈퇴가 불가피한 상황에서, 이 위약금 폭탄은 K씨를 절망에 빠뜨렸습니다.

※'총회 의결'도 법원의 판단을 피할 수 없습니다

K씨와의 상담에서 가장 큰 쟁점은 조합 총회에서 적법하게 의결한 규약(위약금 20%)을 법원이 뒤집을 수 있느냐였습니다.

조합 측은 당연히 총회 의결은 조합의 최고 의사결정이며, 모든 조합원은 이를 따라야 한다고 주장했습니다.

하지만 저희는 부산 지주택탈퇴위약금 소송 경험을 바탕으로, 이 '총 분담금의 20%'라는 규정의 '성격'을 문제 삼았습니다.

이는 조합원이 이탈할 경우 조합에 발생하는 손해를 미리 정해둔, 법률상 '손해배상액의 예정'에 해당합니다.

우리 민법 제398조 제2항은, 손해배상의 예정액이 '부당히 과다한 경우'에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 명확히 규정하고 있습니다. 이는 조합의 규약이라 할지라도 예외가 아닙니다.

최근 법원의 태도 역시 이와 같습니다.

부산 지주택탈퇴 위약금 환불 변호사에 따르면 법원은, 조합이 손해배상액을 정할 수는 있지만, 그 기준이 일반적인 거래 관행(부동산 계약 시 통상 계약금 10%를 위약금으로 정함)에 비추어보아야 한다고 하였습니다.

K씨의 사례처럼, 조합원이 납입한 금액(5,100만 원)을 훨씬 초과하는 금액(7,840만 원)을 위약금으로 정한 것은, 조합원에게 과도한 심리적 부담을 주어 탈퇴를 봉쇄하려는 목적이 크다고 보았습니다.

결론적으로 법원은, '총 분담금의 20%'라는 위약금은 '부당히 과다하다'고 인정하였습니다.

법원은 이 위약금 비율을 20%가 아닌 '10%' 수준으로 감액하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.

K씨는 7,840만 원이라는 위약금 폭탄 대신, 감액된 위약금(총 분담금의 10% + 업무대행비)을 공제한 나머지 금액을 돌려받을 수 있는 길을 열게 되었습니다.

※부산 지주택탈퇴위약금, 포기하기 전에 검토해야 합니다

K씨의 사례는 조합의 일방적인 요구에 굴복할 필요가 없음을 보여줍니다.

지역주택조합 사업의 특성상 조합원들의 이탈을 막기 위해 과도한 위약금 조항을 두는 경우가 비일비재합니다.

하지만 '총회 의결'이라는 말이 법 위에 존재하지는 않습니다.

조합 가입 당시의 계약서 내용, 이후 변경된 규약의 내용, 그리고 조합원이 실제로 납입한 금액과 조합이 주장하는 위약금의 비율을 면밀히 따져보아야 합니다.

내가 낸 돈보다 더 많은 돈을 요구받는 상황이라면, 이는 명백히 부당한 요구일 가능성이 큽니다.

울산 지주택 탈퇴 위약금 문제로 고통받고 있다면, 섣불리 포기하거나 조합의 요구에 끌려다니지 마십시오.

더 늦기 전에 지주택탈퇴 위약금 환불에 대한 내용을 법률 전문가와 현재 상황을 점검해 보시는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.