아파트를 조금이라도 싸게 마련하려고 기존 조합원에게서 조합원 지위를 샀습니다. 웃돈을 주고 명의 변경까지 마쳤는데, 얼마 뒤 조합에서 연락이 옵니다. 전 조합원이 몇 차례 분담금을 내지 않아 밀린 금액과 연체료가 있으니, 이제 조합원이 된 내가 내야 한다는 것입니다. 계약할 때는 그런 이야기를 전혀 듣지 못했습니다.
강서구에서 부산지역주택조합변호사 상담을 받은 매수인의 이야기입니다. 부산지역주택조합변호사로 일하며 조합원 지위 거래 뒤 이런 통지를 받고 당황하는 분을 꽤 자주 만납니다. 조합원 지위를 사고팔 때는 눈에 보이는 웃돈 말고도 따라오는 의무가 있습니다. 밀린 분담금을 누가 내야 하는지, 지금 어떻게 해야 하는지 정리합니다.
조합원 지위를 사면 무엇이 넘어오나
조합원 지위를 넘겨받으면 원칙적으로 조합원으로서의 권리와 의무가 함께 넘어옵니다. 아파트를 분양받을 권리와 함께 앞으로 낼 분담금을 낼 의무도 이어받습니다. 문제는 이미 밀려 있던 분담금과 연체료입니다. 이것까지 새 조합원이 떠안는지는 조합 규약과 지위 양도 계약, 조합이 명의 변경을 승인하면서 붙인 조건에 따라 달라집니다.
많은 조합 규약에는 지위를 넘겨받은 사람이 넘겨준 사람의 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 조항이 있습니다. 이 조항이 있다면 조합은 새 조합원에게 밀린 분담금을 청구할 근거가 있다고 주장할 수 있습니다. 부산지역주택조합변호사 상담에서는 규약의 이 조항부터 확인합니다.
확인해야 할 서류
| 서류 | 확인할 내용 |
| 조합 규약 | 지위 양도 시 권리·의무 승계 조항 |
| 지위 양도 계약서 | 체납 분담금 처리에 관한 약정 |
| 조합의 명의 변경 승인서 | 승인할 때 붙인 조건 |
| 전 조합원의 납부 내역 | 밀린 회차와 금액, 연체료 |
| 중개 과정의 설명 자료 | 체납 사실을 알렸는지 |
양도 계약서에 넘겨주는 사람이 밀린 분담금을 모두 정리하기로 한다는 조항이 있다면, 조합에는 일단 내더라도 전 조합원에게 그 돈을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 계약서에 아무 내용이 없다면 체납 사실을 알았는지, 알 수 있었는지가 쟁점이 됩니다. 부산지역주택조합변호사는 거래 당시 주고받은 메시지에 납부 상황에 관한 이야기가 있었는지도 함께 확인합니다. 관련 내용은 지역주택조합변호사 조합원 자격을 넘기려는데 조합이 명의변경을 거부한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
조합에 먼저 확인했어야 할 것
조합원 지위를 살 때는 조합에 그 조합원의 납부 상황을 확인하는 것이 기본입니다. 명의 변경을 신청할 때 조합이 체납 사실을 알려 주지 않았다면, 그 사정도 다툴 여지가 있습니다. 조합이 체납이 있는 상태로 명의 변경을 승인하면서 아무 조건도 붙이지 않았다면, 새 조합원에게 그 체납을 떠넘기는 것이 공정한지 따져 볼 수 있습니다.
연체료는 따로 따진다
밀린 분담금 원금과 연체료는 따로 볼 필요가 있습니다. 원금은 어차피 누군가 내야 사업이 진행되지만, 연체료는 전 조합원이 제때 내지 않아 생긴 것입니다. 새 조합원이 연체 사실을 모른 채 지위를 샀다면, 연체료까지 부담하는 것은 부당하다고 주장할 여지가 큽니다. 조합과 협의할 때 연체료 감면을 먼저 요청하는 것이 현실적입니다. 지역주택조합변호사와 함께 요청서를 쓰면 감면을 요청하는 근거를 분명히 적을 수 있습니다.
전 조합원에게 받는 방법
조합에 밀린 분담금을 대신 냈다면, 그 금액을 전 조합원에게 청구할 수 있습니다. 양도 계약서에 체납 정리 약정이 있다면 계약 위반으로, 약정이 없더라도 전 조합원이 체납 사실을 숨기고 지위를 팔았다면 손해배상이나 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 전 조합원이 웃돈을 받고 다른 곳에 써 버리기 전에 재산을 확인하고, 필요하면 가압류를 검토하세요. 지역주택조합변호사 상담에서는 가압류 신청을 소송과 함께 준비하는 경우가 많습니다.
중개사의 책임
조합원 지위 거래를 중개한 사람이 있다면 그 사람의 설명 책임도 따져 볼 수 있습니다. 거래에서 중요한 사항인 체납 여부를 확인하지 않고 문제없다고 설명했다면, 손해 일부를 배상받을 여지가 있습니다. 다만 조합원 지위 거래를 정식 중개 대상으로 볼 수 있는지 등 따져야 할 점이 있어, 사정을 자세히 보고 판단해야 합니다.
분담금을 내지 않으면 생길 일
억울하다고 조합의 요구를 무시하면 연체료가 더 붙고, 조합원 자격을 잃는 제명 절차가 진행될 수도 있습니다. 그렇게 되면 웃돈을 주고 산 지위를 잃게 됩니다. 그래서 다툼이 있더라도 이의를 남기며 일단 납부하고, 나중에 돌려받는 방법을 택하는 경우가 많습니다. 지역주택조합변호사와 상의해 이의 유보 문구를 정확히 써 두는 것이 좋습니다.
앞으로 지위를 산다면
1. 조합에 납부 현황 확인서를 받는다
2. 양도 계약서에 체납 분담금과 연체료는 넘겨주는 사람이 정리한다고 적는다
3. 잔금 지급 전에 체납이 정리되었는지 확인한다
4. 조합의 명의 변경 승인 조건을 미리 확인한다
웃돈 거래 자체가 문제 되지는 않나
조합원 지위를 웃돈을 주고 사고파는 것은 흔한 일이지만, 사업 단계에 따라 지위 양도가 제한되는 경우가 있습니다. 양도가 제한된 시기에 거래했다면 조합이 명의 변경을 승인하지 않거나, 나중에 자격 문제가 생길 수 있습니다. 이미 명의 변경 승인을 받았다면 큰 문제는 없지만, 승인 전이라면 조합에 양도 가능 여부부터 확인해야 합니다. 지역주택조합변호사 상담에서는 거래 시점의 사업 단계와 규약의 양도 제한 조항을 함께 확인합니다.
조합과 협의할 때
조합도 밀린 분담금을 받는 것이 목적이라, 새 조합원이 협조적으로 나오면 연체료 감면이나 분할 납부에 응하는 경우가 많습니다. 협의 내용은 반드시 서면으로 받아 두세요. 구두로 감면을 약속받았다가 나중에 다른 담당자가 다시 청구하는 일이 생기기 때문입니다. 부산지역주택조합변호사가 협의서 문구를 함께 다듬으면 이런 일을 막을 수 있습니다. 관련 내용은 지역주택조합변호사 다른 조합원들과 연락하려는데 조합이 명단을 주지 않는다면에서 함께 보실 수 있습니다.
강서구 매수인의 가상 사례
강서구의 한 매수인은 조합원 지위를 산 뒤 조합으로부터 전 조합원의 밀린 분담금과 연체료를 내라는 통지를 받았습니다. 부산지역주택조합변호사와 상담하며 양도 계약서를 보니 넘겨주는 사람이 기존 체납을 모두 정리한다는 조항이 있었습니다. 매수인은 제명을 피하려고 이의를 남기고 원금을 낸 뒤, 연체료는 조합과 협의해 감면받았습니다. 이어 전 조합원에게 대신 낸 금액을 청구하는 소송을 내고, 전 조합원 예금에 가압류를 해 두어 결국 돌려받았습니다. 등장인물과 사정을 바꾸어 적은 예시입니다. 관련 내용은 지역주택조합변호사 북구 조합이 조합원 명의로 토지 대출을 받자고 한다면에서 함께 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 조합원 지위를 사면 밀린 분담금도 내야 하나요?
A. 규약과 양도 계약, 승인 조건에 따라 달라지지만 조합이 청구할 근거가 있는 경우가 많습니다.
Q. 연체료까지 내야 하나요?
A. 체납 사실을 몰랐다면 연체료 부담은 부당하다고 다툴 여지가 있습니다.
Q. 대신 낸 돈을 돌려받을 수 있나요?
A. 전 조합원에게 계약 위반이나 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
Q. 조합 요구를 무시하면 어떻게 되나요?
A. 연체료가 늘고 제명될 수 있어 이의를 남기고 납부하는 방법이 안전합니다.
마치며
조합원 지위 거래에서는 웃돈만큼이나 밀린 분담금 확인이 중요합니다. 이미 떠안게 되었다면 규약과 양도 계약서를 확인하고, 제명을 피하면서 전 조합원에게 돌려받는 길을 찾으세요. 계약 내용에 따라 대응이 달라지니 이런 통지를 받았다면 부산지역주택조합변호사와 상의해 보시기 바랍니다.